家づくりの学び舎

2019/09/20更新0like1835viewSUVACO編集部

中古戸建てを買ってリノベーションの秘訣|物件選び、費用、メリット・デメリット、事例紹介

昨今、中古の戸建てを買ってリノベーションすることの魅力に気づき始めた方が増えています。そこで今回は、住宅業界での経験が豊富なSUVACOのアドバイザー竹村に、中古戸建物件の見極め方や費用、構造面の注意点など、戸建てリノベーション成功のコツを聞きました。新築戸建てやマンションリノベと比較して迷っている方も、ぜひご覧ください。

▽ 目次 (クリックでスクロールします)

1. “中古戸建物件を購入+リノベーション”のメリットデメリット

SUVACOアドバイザー 竹村 洋亮:大手リフォーム会社とリノベーション会社で実務を経験し、SUVACOアドバイザーに。業界の知見とその経験を生かし、家づくりを検討するユーザーの様々な相談に応えています。

SUVACOアドバイザー 竹村 洋亮:大手リフォーム会社とリノベーション会社で実務を経験し、SUVACOアドバイザーに。業界の知見とその経験を生かし、家づくりを検討するユーザーの様々な相談に応えています。

―― まずは、“中古戸建物件を購入+リノベーション”で叶えられるメリットと、知っておくべきデメリットを聞きました。


竹村:
“中古戸建物件を購入+リノベーション”のメリットとデメリットについて、新築やマンションリノベとの比較を交えながらご説明しますね。


【中古戸建物件を購入+リノベーションのメリット・デメリット】

<新築戸建てと比較したメリット>
中古物件は既存の梁や柱を見せるデザインが可能。新築では出せない古びた風合いを「味」として表現できる点は、ヴィンテージテイストを好む方にとって大きな魅力となるでしょう。

また新築を建てる場合は、建ぺい率や容積率など、現行の法規に沿った計画が必要ですが、法規は昔より厳しくなっているエリアもあるため、建て替えた場合に以前の建物よりも狭くせざるを得ない場合があります。

一方で、一般的な木造の中古戸建てで、既存の建物を活かし増築をしない場合は、建築確認申請が不要なケースが多いため、もとの広さを維持したまま、好みの間取りやデザインに変更できる可能性があります。


<マンションリノベと比較したメリット>
建物の構造(下の「3.」で解説)にもよりますが、大掛かりな間取り変更などの自由度は戸建ての方が高いです。マンションなどの集合住宅においては、窓、サッシ、玄関などは共有部分とされるので、そもそもリノベーションができなかったり、排水経路などの関係で水回りの場所を大きく動かすのが難しかったりすることもあります。しかし、中古戸建てであれば窓の大きさや玄関の位置を自分の好みで自由に変えられますし、1階にあるLDKや浴室を2階に移すことも可能です。

特に小さい子供を育てている方にとっては、子供の声や足音をあまり気にせずに済むことや、駐車場が敷地内にあれば駐車場代もかからず、家を出てすぐに車に乗れて荷物の積み下ろしも楽な点などが大きな魅力ともなるでしょう。マンションよりも面積が大きいことが多いので、その分部屋数を持てますので、子供が2人以上いて、成長に合わせて子供部屋を分けたい……というケースでも、柔軟な間取り設計が可能です。

また物件数についても、「駅から多少離れても構わない」という場合は、エリアによってマンションより戸建ての方が多いこともあります。


<新築戸建てと比較したデメリット>
ある程度、築年数が経過した家の耐震性や断熱性能を新築レベルまで上げようとすると、結果的に建て替えと同じくらい費用がかかったり、新築の建売物件よりもむしろ高くなったりしてしまうことがあります。外壁や屋根などの外装、ウッドデッキ、塀や門など建物の外観を変更したい場合も、その分の費用を別にみておかなくてはなりません。

物件によって建物の状態も大きく異なるため、解体してみないと分からない建物の傷みを見逃さないよう注意が必要です。


<マンションリノベと比較したデメリット>
戸建てはマンションに比べて、窓や玄関など外から侵入しやすい箇所が多くなるため、防犯面ではマンションと比較して弱い傾向があります。また、マンションと同じ延べ床面積で計画をした場合、階段部分の面積を取られることで若干狭く感じる点にも注意が必要です。

日常的なことでいうと、ごみ捨ては決まった曜日に自分で集積所に捨てる必要があり、また修繕積立金や管理費がないとはいえ、10~15年に一度は外装や屋根などのメンテナンスが必要となるため、自分で同等の貯蓄をしておく必要があります。ただし、固定資産税についてはマンションより安い傾向があります。

また、物件によって構造の組み方が異なり、断熱性などについても物件による差が大きいので、リノベーションの平均価格を出すことが難しく、予算や費用の見極めがつきにくいこともデメリットとして挙げられますね。


それぞれにメリットとデメリットがありますが、“中古戸建てを買ってリノベーション” は、「目的に合う中古戸建てを見つけられれば、自身のライフスタイルや好みのデザインに合わせて新築にはない趣のある家づくりができる」という大きな魅力があります。

2. リノベーション前提で考える中古物件の見極め方

―― 買ってから「失敗した!」とならないためには、どんなところに注意が必要なのでしょうか。中古物件を見るときに重要なポイントを聞きました。


竹村:
チェックポイントとしては、下記の9つが挙げられます。
---
① 築年数
➁ 建物の構造
③ 建築確認申請時の図面の有無
④ 再建築不可物件に該当しないか、土地に借地権はついていないか
⑤ 建物の基礎の状態
⑥ 雨漏りがないか
⑦ 建物の傾き
⑧ 配管の状態
⑨ 耐震性や断熱に適切な施工がなされているか
---

① 築年数:
築年数で見極める大きな基準として、1981年6月に設けられた「新耐震基準」があります。これより前に建てられた住宅は「旧耐震基準」に基づいて建てられており、震度5以上の大きな地震があった際、損傷もしくは倒壊などの可能性が否定できないとされています。旧耐震基準物件の場合、耐震性を考慮した補強が必要になる可能性が高く、建物の担保評価が難しいため銀行によってはローンが通りにくいとも言われています。

➁ 建物の構造:
後述しますが、間取り変更を希望しても建物の構造によっては抜けない壁があったり、玄関の大きさや数、サッシの大きさなどを変更できないケースもあります。また、そういった物件の相談ができるリノベーション会社は限られてきます。

③ 建築確認申請時の図面有無:
築年数を経た物件には、建築確認申請後の完了検査を行っていない物件や、申請図面通り工事が行われていない違法建築も存在します。そうした物件の場合、本当に図面通りに工事がなされているかの確証が得られないため、耐震性に不安がある場合も。
検査済証や竣工時(または引渡時)の図面があれば、リノベーションを行う会社にも詳しい状況が分かり、プランや正確な見積りを立てやすくなる利点もあるため、図面の有無を確認し、なるべく入手しましょう。

④ 再建築不可物件に該当しないか、土地に借地権はついていないか:
自己資金で購入・リノベーションを行う場合は問題にならない事柄ですが、ローンを予定している場合は要注意。ローンが組めない、あるいは組める金額が低くなる可能性があります。銀行でローンを組む場合、土地や建物を担保として組むのでその資産価値が問われるのですが、これらの物件は通常の戸建てよりも資産価値が低いと判断される傾向にあるためです。

⑤ ~ ⑨:
これらはリノベーションで間取りやデザインの変更を考える以前に、補修や対策を行う必要があるため、その分の費用が余分に発生してしまいかねない項目です。物件を見る際にリノベーション会社にも同行してもらい、専門家の目でしっかりと状態を確認してもらったり、同行が難しい場合は、有料になりますが別途ホームインスペクション(住宅診断)を依頼すると安心です。リノベーション会社によっては、ホームインスペクションの資格を持つ担当者が在籍しているケースもあります。

また、万が一購入後に建物のゆがみや雨漏りなど、見えない部分の欠陥に気づいた場合は「売主の瑕疵(かし)担保責任」として修復請求ができます。しかし、売主が不動産会社ではなく個人の場合、瑕疵担保責任を問える期間が短かったり、瑕疵担保責任を負わない、つまり瑕疵担保責任免責の契約だったりすることもあるため、注意が必要です。

売買契約の際は必ず取り決め内容や瑕疵が発生した場合の対応内容や期間などを確認のうえ、重要事項説明や契約書に記載してもらい、その期間内に瑕疵を発見・請求するようにしましょう。

3. リノベーションで気をつけたい建物の構造

―― 「中古物件の見極め方」でも挙がった建物の構造について、気をつけた方が良い点を教えてください。


竹村:
住宅の構造によって、希望する工事が難しい場合もありますので、物件を見に行く前に、リノベーションで希望する間取りなどをあらかじめイメージしておくと良いでしょう。工法についても、以下のようにたくさんの種類があります。

① 木造の軸組工法(在来工法):
間取り変更や開口部調整の自由度が高い工法です。補強計画など、将来的に既存の耐震性より悪化しないための工事を行う必要があります。

➁ 2×4(ツーバイフォー)
天井・床・壁4面の計6面で箱状の空間をつくり安定させるタイプの工法で、高い耐震性が特徴です。しかしすべての面で構造を支えるため、安易に壁を壊したり抜いたりすることが難しい工法でもあります。そのため間取りを大きく変えたくても、変更が難しい可能性があります。

③ 鉄骨造:
軽量鉄骨と重量鉄骨がありますが、どちらも外壁面と1階・2階の天井面は鉄骨で組まれています。
それぞれがガッチリと溶接やボルトで留められているので、鉄骨を抜いたり補強を行ったりといった構造計算の難易度が木造に比べて高く、請け負えるリノベーション会社が限られています。下手に抜いてしまうと、全体の強度に不安が出てしまう場合もありますね。具体的に言うと

・窓やサッシの大きさを拡大したい
・玄関ドアの位置を変えたり、増やしたりしたい

……といったリノベーションでの影響が考えられますので、これらをどうしても希望する場合は、その家を建てたメーカーに依頼した方が安全でしょう。「玄関ドアを増やしたい」というご要望は、2世帯住宅に変更して住まわれる場合によく聞かれますが、鉄骨造の建物の場合は安全性を担保するため、外のドアは1つのままにして、玄関を入った先を2つのドアで分ける方法をとることもあります。

一方で、鉄骨造の場合、内部の壁は木でつくられていることが多く、間取りを柔軟に変えられるケースがほとんどです。まれに「スケルトンにしてみたら、内部の壁にも鉄骨や鉄のブレース(強度を上げるために柱と柱の間に斜めに設置する線状の建材)が入っていたという場合もありますが、そんな時はそれを逆手に取り、デザインのアクセントとして敢えて鉄骨やブレースを見せるデザインにすることも。

③ 混構造:
住居の場合、木造と鉄骨造、木造と鉄筋コンクリート造が混ざっている場合が多いです。よくみられる例として、1階を駐車場スペースとして鉄骨造でつくり、2階以上を居住空間として木造でつくる物件があります。こうした場合、双方のバランスを考えた構造計算が必要となるため、1階の構造に配慮せず居住空間だけ変えてしまうと、大きな地震の際などに心配な状態となってしまいます。

混構造のリノベーションができる会社は非常に限られるため、もとの住宅を建てたメーカーに依頼するか、混構造の構造計算に慣れている建築家や設計施工会社を探して依頼するようにしましょう。

④ RC造:
マンションでも多く見られる鉄筋コンクリート造の戸建てです。外壁、天井、屋根部分がコンクリートで作られているため、コンクリート躯体の部分が抜けません。鉄骨造同様、室内の壁は木でできていることが多く、壁式構造(壁の面で建物を支える構造)でなければ内部の壁は抜くことができるため、間取り変更は可能です。


自分がどのようなリノベーションをしたいか、特に家づくりの目的となる条件について明確にしたうえで、適切な構造の物件を選択したり、頼れるリノベーション会社を見つけるようにしましょう。

4. 戸建てリノベーションの費用の目安は?

―― 上記質問で「個別の物件に依存する部分が多く見極めが難しい」とコメントがあった戸建てリノベの費用感ですが、なるべくわかりやすく標準的な目安を挙げるとしたら?


竹村:
物件の構造や状態で左右されるうえ、リノベーション会社によって施工金額が異なるのであくまでも目安ですが、延床面積30坪の木造2階建ての中古戸建てを例に考えてみますね。予算を600万円、1,000万円、1,500万円、2,000万円以上の4段階に仮定して、それぞれでできることを挙げてみます。

【予算600万円でできること】
表面的なリフォームによって、家の中の内装・設備をひと通り新しくすることができます。具体的には下記のような内容です。

・トイレや浴室、キッチンなど、水回り設備の取り換え
・リビングや水回りの内装(床材、壁・天井のクロス)の張り替え

ただし、この予算内で上記すべてを行う場合、設備はメーカー既製品の標準クラスのもの、水回りの内装は「新建材」と呼ばれる塩ビクロス材やクッションフロア材を中心に行うことになります。


【予算1,000万円でできること】
ある程度範囲を絞ってではありますが、間取りの変更や外装の刷新なども選択できます。

・トイレや浴室、キッチンなど、水回り設備の取り換え
・全体的な内装(床材、壁・天井のクロス)の張り替え
・下記①・➁のいずれか
① リビングと隣接する和室をつなげてひとつの大きなリビングにする、大型の収納スペースを設けるなどの小規模な間取り変更
➁ 外壁の塗り替えやサイディングの張り替え、屋根材の取り替えといった外装のリノベーション


【予算1,500万円でできること】
築25年くらいまでの比較的新しい中古物件であれば、間取りを大きく変えない全体的なリノベーションが可能になります。
・トイレや浴室、キッチンなど、水回り設備の取り換え
・内装(床材、壁・天井のクロス)の張り替え
・外壁の塗り替えやサイディング張り、屋根材の塗装といった外装のリノベーション
・窓サッシの入れ替え
・下記①・➁のいずれか
① 小規模な間取り変更
➁ 門や塀、カーポートなどの外溝を一新


【予算2,000万円以上でできること】
耐震補強や壁・窓の断熱、間取り変更など、ひと通りのリノベーションが可能になります。

・トイレや浴室、キッチンなど、水回り設備の取り換え
・内装(床材、壁・天井のクロス)の張り替え
・外壁の塗り替えやサイディングの張り替え、屋根材の葺き替えといった外装のリノベーション
・窓サッシの入れ替え
・間取り変更
・門や塀、カーポートなどの外溝を一新
・耐震補強・断熱工事

ご予算や各種工事の規模など優先順位によりますが、設備のブランドやフローリングなど、素材にこだわることも可能になります。


―― 表層的にきれいにするリフォームと、内側をスケルトンにするリノベーション、外壁まで手を入れるリノベーションは、どのように選び分ければいいですか?


竹村:
それぞれに適しているケースを挙げて解説します。

① 簡単なリフォームで良いケース:
「簡単なリフォーム」とは、上記の「トイレや浴室、キッチンなど、水回り設備の取り換え」「内装(床材、壁・天井のクロス)の張り替え」などのことです。
購入を検討中している物件が、間取りも部屋数もご自身のライフスタイルに合って満足できるものであり、築年数も10年程度で耐震・断熱にも大きな心配がなく、「見える部分が好みになって、きれいになれば良い」という場合はこちらでも十分でしょう。
※それに加えて「一部だけ間取りを変更したい」といった場合、内側全部をスケルトン(構造だけの状態)にする必要はありませんので、壁の一部や天井だけを解体・補修して仕上げるリノベーションを追加すると良いでしょう。

➁ 内側のみをスケルトン(すべて構造のみ)にしたいケース:
築20~25年ほどの物件で、「外装は売主が数年前にメンテしていて手を加えなくても良さそうだけど、家の中の間取りやデザインは大きく変えたい」という場合はこちらをお勧めします。

③ 外壁にも手を入れたいケース:
10年以上メンテナンスをしていない外壁であれば、一度塗装などを行なっておきたいところです。また、雨漏りが見つかり柱まで腐食してしまっている場合や白アリの被害が見つかった場合には、補強が必要となるため、外部も内部もフルスケルトンにして柱と梁と屋根組みだけにすることも。この場合の工事は従来の構造を踏まえた工事ができる職人でないと難しいため、前述の「建て替えると今の広さが維持できない」という場合を除いては、建て替えを考えた方が安くつくかもしれません。


それぞれの中古物件の状態や、皆さんのライフスタイル、理想のかたちによって、比重を置くべきポイントは変わってきます。リノベーション会社と一緒に優先順位を整理していくことにより、予算に合った物件や心地よく暮らせるプランが見えてきます。まずは信頼できるリノベーション会社を探し、理想とする暮らし方を共有しながら相談してみてくださいね。

5. “中古戸建物件を購入+リノベーション”で使える住宅ローン

―― 物件の住宅ローンとリノベーションの費用を、効率よく借りる方法はありますか?


竹村:
中古物件を買ってリノベーションをする方が増えている現状を受け、各銀行で物件購入費用とリノベーションにかかる費用を一緒に借りられる「リフォーム一体型住宅ローン」プランがいろいろ出てきています。

審査に時間がかかるうえ、物件購入と同時にリフォーム・リノベーションの見積書も提出しなくてはならないので計画的な準備が必要ですが、一般的にリフォームローンよりも金利が安く、借りられる上限金額も大きいのがメリットです。各社の商品を比較して選択すると良いでしょう。ネットバンク系銀行では、実店舗型銀行と異なる特徴で工夫した商品も多くみられます。なお、いずれも担保が必要になりますので、2.-④で取り上げた再建築不可物件や借地権が設定されている土地を購入予定の場合は気を付けてください。

また、物件購入タイミングにリノベーションのプラン・見積もりが間に合わない場合は、住宅ローンとは別に、リノベーション部分のみ「リフォームローン」を利用する方法もあります。リフォームローンにも銀行系とノンバンク系(信販系など)があります。銀行のリフォームローンは、担保が必要な場合があったり諸費用がかかったり、審査が長いなどのデメリットもありますが、金利についてははノンバンク系より安い傾向です。

それと比べ、ノンバンクのリフォームローンは審査にかかる時間が短く、担保や連帯保証人が必要な無いなど手続きの簡単さがメリットですが、銀行系と比較して金利が少し高い(0.3%程度)のが難点です。


なるべくシンプルでお得なプランが利用できるよう、あらかじめ無理のない予算を把握し、物件選びとリノベーションのプランを同時進行できるように準備すると良いでしょう。

6. リノベーションでどれだけ変わる? 一 戸建てビフォーアフタ ー

―― 「中古戸建物件を買ってリノベーションしよう!」と思い立ったものの、年季の入った物件を見て「本当に理想の家に生まれ変わるの?」と心配になる方も多いと思います。実際、どれくらい変わるものなのでしょうか。


竹村:
実際にリノベーションしたおうちのビフォーアフターを見てみましょう。

1軒目は京都にある築37年の住宅をリノベーションした事例です。重量鉄骨を用いた、とても珍しい構造の物件。この構造を活かしつつ、実面積以上の広さが感じられるよう内装を工夫したことで、デザイナーズからアンティークまで、さまざまなインテリアが映える空間へと生まれ変わりました。

<Before>
<After>
2軒目は築25年の中古住宅をフルリノベーションした札幌の住まい。アイアンや古材の無骨さと無垢材の持つ温かみがマッチした、スタイリッシュな空間が出来上がりました。

<Before>
<After>
3軒目は東京で築8年の中古住宅をリノベーションした例。和室と居間をつなげて大きなLDKにするなど、間取りを少し変えています。また無垢のナラ材を使ったフローリングや、玄関床のモザイクタイルなど、素材にもこだわりが見られます。

<Before>
<After>
いかがでしょうか。住み手の個性や暮らし方に合ったリノベーションによって、内装・外観ともに印象が大きく変わり、新しい住まいへと生まれ変わることが伝わってきますね。

7. 戸建てリノベーションを任せられる専門家の選び方

―― 中古戸建てのリノベーションが得意な会社の見分け方を教えてください。


竹村:
まず注意点として挙げたいのは、「リフォーム・リノベーション会社は、マンションリノベに強い会社が結構多い」ということです。

戸建てのリノベーションの経験値が少ない会社や、壁や床など表層のリフォームを専門に請けている会社もあります。そのような会社でも、「戸建ての間取り変更もできますよ」と言うことがあるのですが、やはり経験豊富な会社の方が安心して任せられます。

戸建てを得意とする専門家の1つの指針として、SUVACOの「住宅事例」内 にある、“こだわり条件で絞り込む” 機能をご紹介しましょう。“こだわり条件で絞り込む” ボタンをクリックすると開く、検索画面一番上の項目で「リノベーション」を選択すると、次に「建物のタイプ」欄が表示されます。そこで「戸建」を選択することにより、戸建て事例のみを一覧表示することができます。この事例一覧で名前が多く見られるリノベーション会社は実績多数と判断できますので、ご参考としてぜひご覧ください。
また、私がアドバイザーとして皆様のご相談に乗っている「専門家紹介サービス(無料)」では、検討されている物件の構造やお好みのデザインの方向性、お悩みなどをお聞きした上で、最適な会社を何社かご紹介させていただきますので、ぜひご相談ください。
―― 最近印象的だった“中古戸建物件を購入+リノベーション” のエピソードはありますか?


竹村:
最近でしたら、東京都狛江市にあるRC造の中古物件購入を検討中で、内装のフルリノベーションを依頼できる会社をお探しだった方からのご相談ですね。

ご連絡いただいた当初はリノベーション会社か工務店への依頼を考えていたようなのですが、お話をお聞きしていると、ディテール1つ1つの納まりが良く少しコントラストのあるデザインがお好みのようでしたので、「建築家に依頼するという選択肢も考えてみてはいかがでしょうか」とご提案しました。一般的にリノベーション会社が得意とする、ナチュラル、シンプル、ヴィンテージ……という雰囲気とは、少し違う方向性が提案できると良いな、と思ったんです。

建築家とリノベーション会社の双方をそれぞれ数社ご紹介させていただき、そのうち実際に2社とお会いになった結果、「話が合うし、プランニング内容も理想的だった」ということで、建築家への依頼をご選択されました。

下の写真が、出来上がったお住まいのLDKです。この部屋の下は車が入れられるようになっていて、趣味の自転車に触れられるスペースもあるんですよ。奥にはウッドデッキも設えられて、素敵な家ができあがりました。
この方のケースでは、お好きなデザインの方向性を踏まえて「建築家」という新しい選択肢をご提案できたこと、その結果お客様らしい住まいができあがったことが嬉しく、印象的に覚えています。

このように、いろいろとお話を伺い、ご希望に合った住まいの専門家をご紹介できますので、リノベーションのパートナー探しに迷った時は、ぜひこちらよりご相談ください!
「中古戸建てを買ってリノベーション」を考える皆様に向け、SUVACOアドバイザーの知恵をご紹介しました。

リノベーションを依頼するパートナー探しから中古物件の見極め、リノベーションのプランニングなど、家づくりで検討することは盛りだくさん。でも、リノベーションに成功した先輩たちはその過程を「自分の理想の生活と向き合う貴重な時間となった。これから家をつくる人にも楽しんでほしい」と振り返ります。

この記事を参考に、ぜひあなたの理想のおうちをつくってください。
お気に入りに追加

リノベーションをお考えの方に - 家づくりの学び舎

SUVACOでできること

専門家を無料でご提案

家づくり・リノベーションはどこに頼むのがいい?SUVACOの専任アドバイザーが全国1,000社以上からご希望に合うプロをご提案します。

物件探しをサポート

購入候補物件についての相談や、リノベーション向き物件探しが得意な会社を探すことができます。

家づくりの依頼先を探す

家づくり・リノベーションの専門家を探したい方はこちら

住宅事例をみる

注文住宅・リノベーションの事例を見たい方はこちら

知っておきたいQ&A

あなたの要望に合った家づくり・リノベーションのプロをご提案

専門家紹介サービスを見る