―― 買ってしまってから「失敗した!」とならないために、中古物件の見極め方を教えてください。
竹村:
チェックポイントとして、下記の9つを挙げたいと思います。
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① 築年数
②建物の構造
③ 建築確認申請時の図面の有無
④ 再建築不可物件に該当しないか、土地に借地権はついていないか
⑤ 建物の基礎の状態
⑥ 雨漏りがないか
⑦ 建物の傾き
⑧ 配管の状態
⑨ 耐震性や断熱に適切な施工がなされているか
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それぞれについて、なぜ気をつけるべきかを見ていきましょう。
① 築年数:
築年数で見極める大きな基準として、1981年6月に設けられた「新耐震基準」があります。これより前に建てられた住宅は「旧耐震基準」に基づいて建てられており、震度5以上の大きな地震があった際、損傷もしくは倒壊などの可能性が否定できないとされています。
旧耐震基準物件の場合、耐震性を考慮した補強が必要になる可能性が高く、建物の担保評価が難しいため銀行によってはローンが通りにくいとも言われています。
②建物の構造:
後述しますが、間取り変更を希望しても建物の構造によっては抜けない壁があったり、玄関の大きさや数、サッシの大きさなどを変更できないケースもあります。また、そういった物件の相談ができるリノベーション会社は限られてきます。
③ 建築確認申請時の図面有無:
築年数を経た物件には、建築確認申請後の完了検査を行っていない物件や、申請図面通り工事が行われていない違法建築も存在します。そうした物件の場合、本当に図面通りに工事がなされているかの確証が得られないため、耐震性に不安がある場合も。
検査済証や竣工時(または引き渡し時)の図面があれば、リノベーションを行う会社にも詳しい状況が分かり、プランや正確な見積りを立てやすくなる利点もあるため、図面の有無を確認し、なるべく入手しましょう。
④ 再建築不可物件に該当しないか、土地に借地権はついていないか:
自己資金で購入・リノベーションを行う場合は問題にならない事柄ですが、住宅ローンを予定している場合は要注意。ローンが組めない、あるいは組める金額が低くなる可能性があります。銀行でローンを組む場合、土地や建物の担保価値が問われるのですが、これらの物件は通常よりも資産価値が低いと判断される傾向にあるためです。
⑤ ~ ⑨:
これらはリノベーションで間取りやデザインの変更を考える以前に、補修や対策を行う必要があるため、その分の費用が余分に発生してしまいかねない項目です。
物件を見る際にリノベーション会社にも同行してもらい、専門家の目でしっかりと状態を確認してもらったり、同行が難しい場合は、有料になりますが別途ホームインスペクション(住宅診断)を依頼したりすると安心です。リノベーション会社によっては、ホームインスペクションの資格を持つ担当者が在籍しているケースもあります。
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物件申し込み前の現地調査が可能な、戸建リノベーションを依頼できる専門家・会社はこちら
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住宅診断(ホームインスペクション)の対応が可能な、戸建リノベーションを依頼できる専門家・会社はこちら
また、万が一購入後に建物のゆがみや雨漏りなど、見えない部分の欠陥に気づいた場合は「売主の瑕疵(かし)担保責任」として修復請求ができます。しかし、売主が不動産会社ではなく個人の場合、瑕疵担保責任を問える期間が短かったり、瑕疵担保責任を負わない、つまり瑕疵担保責任免責の契約だったりすることもあるため、注意が必要です。
売買契約の際は必ず取り決め内容や瑕疵が発生した場合の対応内容や期間などを確認のうえ、重要事項説明や契約書に記載してもらい、その期間内に瑕疵を発見・請求するようにしましょう。