2017/11/23更新1like2954viewチカラハハ

中古物件購入時のリノベーションがお得〜リノベーションに住宅ローンを活用する

リノベーションでは住宅ローンは組めないと思っていませんか。条件さえ整えば融資を受けるのは可能です。小規模なリノベーションでも、ある程度の費用がかかります。せっかくリノベーションするなら、と当初想定していた以上の計画になるケースも多いです。中古物件購入予定なら特に、同時にリノベーション計画もして、まとめて住宅ローンを組むのが最もお得です。活用可能なローンを賢く借り入れて無理のないリノベーションを計画しましょう。

▽ 目次 (クリックでスクロールします)

リノベーションでも住宅ローンが利用可能

リノベーションのタイミングは、中古物件の購入時または、すでに居住している住宅の増改築や修繕時でしょう。どちらの場合でも条件さえ整えばローンを組めます。ただし住宅ローンを契約する際には、新築物件購入時とは異なる注意点があります。事前に注意点を押さえつつ、ローン商品のリサーチを始めましょう。

※画像はイメージです。

中古物件購入なら「同時にリノベーション」が正解!

中古物件購入予定なら、リノベーション費用を含む金額をまとめて住宅ローンとして一括借り入れするのがおすすめです。物件購入時にローンを組み、リノベーションの際に再度異なるローンを組めば、手数料や手続きの手間がそれぞれかかってしまうからです。

また、住宅ローンは一般的にリノベーションだけのローンよりも金利が低く設定されている商品が多いため、借り入れ自体がお得になります。

注意するべきなのは、中古物件は購入を決めて売買契約を結ぶまでが短期間になる場合が多い点。検討が充分でないままリノベーション計画やローン選択をしがちです。中古物件購入の検討時点で、リノベーションを含めた総予算の上限設定と、活用可能なローンをいくつかピックアップしておくのが得策です。

居住住宅のリノベーションでも住宅ローンの活用は可能

現在居住している住宅をリノベーションする際にも、住宅ローンの活用は可能です。現在の住宅ローンの支払いや契約年数がある程度残っているのであれば、リノベーション費用を合算した総費用について、住宅ローン自体の借り換えをする方法です。

低金利で推移している昨今の住宅ローン市場のもと、高金利の時期にローンを組んでいる住宅の場合は、特にメリットが大きくなる可能性があります。

また、ある程度規模が大きいリノベーションを検討している場合も、借り換えの方がお得になる場合もあります。ぜひ検討してみましょう。

リフォームローンのメリット・デメリット

リノベーションのみの費用の借り入れも可能です。この場合は、住宅ローンではなく各金融機関等のリフォームローンを活用します。

リフォームローンには一般的に有担保型と無担保型があります。

有担保型の仕組みは住宅ローンと同様で、物件に担保を設定しますので、借り入れるための条件設定や審査などで手続き自体がやや煩雑になります。無担保型と比較すると金利が低めで、借り入れ金額や期間の上限が高い傾向があります。

無担保型は担保不要の代わりに金利が高めで、借り入れ限度額は有担保型よりも低い商品が多いです。物件の自由度も広めで借り入れ可否までの判断はスピーディですので、資金調達を急いでいる場合には便利です。

リノベーションの規模や計画内容、希望する借り入れ金額や期間、資金調達までの時間の余裕などをよく検討し、それぞれのメリットとデメリットを比較して選択しましょう。

中古物件購入時に住宅ローンを組む際の注意点

住宅ローンの借り入れにあたり、中古物件に担保を設定するため、同規模の新築物件より借り入れ上限額や期間が短くなる場合がほとんどです。加えて物件の規模などの条件を設定されるケースもあります。購入予定の物件は住宅ローンが組める物件なのか、借り入れ上限額や借り入れ期間はどの程度まで可能なのか、まずは確認しましょう。物件の価格交渉や、リノベーションの本格的な予算立てをする前に行うのが大事です。

なお、中古物件購入検討の際に見落としがちなのが仲介手数料です。中古物件は直販でない限り不動産会社などへの仲介手数料が発生します。手数料の上限は法律で定められており、その簡単な算定方法は、物件の価格の3%+6万円と覚えておきましょう。さらに物件には消費税もかかり、権利設定などの手続き費用も必要です。物件購入に際して意外とかさむ諸経費は、物件価格の約1割程度とされています。忘れないようにしておきましょう。

住宅ローン減税の特例は受けられる

住宅購入時の借り入れ金に対する税金の優遇制度、いわゆる住宅ローン減税特例は、新築時や新築物件を購入した際の限定措置だと思われがちですが、所有住宅や中古物件購入後のリノベーションの際にも活用可能です。

ただし、特例を受けるにはいくつかの条件があり、必要な書類を揃えて、控除を受ける最初の年は自身での確定申告が必要になります。

住宅ローン減税特例は、10年にわたって年末のローン残高の1%の額のうち40万円を上限に所得税から控除される大きな減税制度です。手間を惜しまずにぜひ手続きをしましょう。不動産会社や依頼予定のリフォーム会社に事前に相談しておくのをおすすめします。

「自己所有かつ自己居住」が住宅ローン減税特例の前提条件

どのような場合に減税特例が受けられるのかというのは、国税庁ホームページに記載されている通りです。まずは前提として、自己の所有で実際に居住しており、ある程度の規模の修繕や模様替えをした際にローンを組んでいる場合の措置である、と頭に置いておきましょう。特例を受けるための条件を簡単にまとめると以下のような内容です。

1.自己所有で、かつ自分で居住し、その増改築等の日から6か月以内に居住し始めている。
2.壁、柱、梁、床についての修繕や模様替えについて、また、構造強度を上げる安全性適合のための修繕等や、バリアフリー改修工事も条件を満たせば対象。
3.増改築等の日から6か月以内に居住し、12月31日まで継続して住んでいる年に対して適用。
4.控除を受ける年分の合計所得額が3千万円以下。
5.増改築後の住宅床面積が50平方メートル以上で、床面積の2分の1以上が自己居住用。
6.工事費用が100万円超で、半分以上が自己居住用部分の工事費用。
7.10年以上のローンを組んでいる。
8.居住年とその前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていない。

詳細の条件は国税庁のホームページを確認してください。
出典元:国税庁[増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)]

さまざまな専門家を頼ってお得に

ローンのセレクトや減税の手続きなど、なんとなく難しいし手間がかかりそうだ、と敬遠したくなる気持ちになるかもしれません。でも、人生に中で最も大きな買い物とも言えるのが住宅購入やリノベーションです。最適なローン選択や制度の活用の仕方が大きな差になります。

少しでもお得に、そしてできる限り手間や精神的な負担を減らしたいのなら、不動産会社やメインバンク、ファイナンシャルプランナーなど、費用をかけずに相談可能な専門家はたくさんいます。ぜひ気軽に相談してみましょう。
リノベーションでもいろいろな方法でローンを組むのは可能です。リノベーションのタイミングや規模、状況によって適切なローンは異なります、リノベーション検討の時点であらかじめ活用可能なローンをピックアップしたり、さまざまな専門家に相談すると良いでしょう。効率的にお得にリノベーション計画を進めていきましょう。
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