2017/05/02更新0like3836viewyoshikokitchen

ついに土地の契約へ!思った以上に複雑な住宅ローン審査と支払いのタイミング【私が「キッチンスタジオのある家」に住むまで vol.4】

こんにちは。yoshikokitchen(よしこキッチン)です。前回は私がつわりで倒れている間に夫が出会った土地の話、申し込みに実際動いた不動産店との出会いについてご紹介しました。今回は、初めての不動産売買契約についてです。相変わらず私はほぼ毎日倒れていましたが、契約は待ってくれません……!

▽ 目次 (クリックでスクロールします)

オーナーからの条件で、1ヶ月半以内に住宅ローンの手続きをすることに

土地との出会いを経て、土曜の朝に申し込みを入れた私たち夫婦。その日の午後に他から申し込み(オールキャシュで……)が入りました。後から聞いた話では、その人も賃貸併用住宅を建てる想定だったようです。

不動産店の社長が直接オーナーに会いに行き、申し込み先着順で契約を進めたいという言葉をもらえました。そして、「○月○日に土地の引き渡しを完了したい」という条件が来ました。
およそ1ヶ月半後の引き渡し、つまり、それまでに住宅ローンの手続きをしなければなりません。その条件が受けられなければ次の人に契約を譲るということだったので、私たち夫婦は引き渡し日を了承、不動産売買契約を進めることになります。

いよいよ土地の売買契約!

早速、土地の重要事項説明の確認をしていきました。宅地建物取引士から説明を受けて不明な点があれば指摘し、内容について理解をしておきます。

土地の引き渡しが1ヶ月半後、売買契約日は申し込み日から2日後になりました。必要書類の記入と手付金(この時は土地代の5%)の支払いを済ませて、無事に売買契約が成立。

ちなみに、契約日には夫が半休を取って行っています。
土曜日に申し込みに動き、月曜の朝に半休を取って申し込みに動くのはなかなか大変です・・。

重要事項説明書には、買主が不利になりかねない曖昧な表現が1箇所あったので、その場で双方確認の上で修正して合意に至りました。家が建つまでに契約関連の資料をたくさん読みましたが、日本語って難しいですね。何か起きた時に契約している文書に基づいて話し合いを行うので、極力曖昧な表現は避けてください。というのも、重要事項説明書について後々ちょっとした事件が起きるのです。それはまた別の機会に。

売買契約時に住宅ローンが確定していなかったので、「白紙解除」が設定されました。住宅ローンの借り入れが受けられない、契約に必要な想定額に満たない場合、契約を白紙に戻すというもので、契約時に払った手付金は無利息で返還されるということでした。

ただし、想定金額を借りられることになっても借入れ条件(金利や年数等)が不満だからという理由で契約を解除したい場合は、手付金放棄になります。

融資が受けられないと売主側は白紙解除になってしまうので、売主からは融資が受けられるように動いて欲しいと念を押され、私たちは不動産店経由で銀行の事前審査に臨みました。

住宅ローンの審査に動く。なかなか希望に合った銀行がない…!

土地売買契約前は、ネット銀行の住宅ローンも選択肢に入れていましたが、実は注文住宅を建てる場合は土地と建物の支払いタイミングが多数あり、ネット銀行の住宅ローンはほとんど「支払いタイミングは1度のみ」を想定したローンになっていることがわかりました。(※私たちが調べていた2015年時点の話ですので状況は変わっているかもしれません)

注文住宅向けで賃貸併用住宅の融資に動いてくれる銀行は限られていて、賃貸併用住宅には融資を行わない銀行もありました。

また、ローン審査で私が妊娠中だったことがマイナスになるケースもありました。もともとわが家は夫婦それぞれが住宅ローンを組むペアローン想定でしたが、私がこれから産休に入ることで収入が無くなるのを懸念されたようです。

住宅ローンの事前審査は土地売買契約後すぐに動き、1週間程度で各行出揃いました。
A銀行は「○万円、返済期間35年」、B銀行は「○万円、返済期間30年」など、それぞれで額や返済期間、金利が違っています。

出そろった各銀行のローン条件を比較検討しましたが、女性の産休育休に理解のある地方銀行から融資タイミングに柔軟に対応してくれるという話をもらい、その銀行に決めました。

審査の窓口をお願いした不動産店から「金額は借りられる額を全て借りたほうがいい」とアドバイスされました。当時は金利がかかってしまうこともあるので半信半疑でしたが、建てた今なら住宅ローンで借りる金額は、なるべく多く用意しておいた方がいいことが理解できます。
家を建てる前には想像できていなかった支払いがありました。

【意外とかかる諸費用】
・各種手数料
・税金
・不動産登記
・エアコン工事
・カーテン工事
・家具購入
・照明器具購入
・家電処分費
・引越し代

土地代と工務店への支払い以外にも、別途数百万円かかりました。

注文住宅の場合は寸法がオーダーメイドになっていることが多いので、カーテンや家具など、注文住宅に合わせたものを用意する場面が出てくると思います。住宅ローンは多めに借りておき、頭金は建物代に当てるのではなく各種支払いのために取っておくのがオススメです。
「あ、これも買わなきゃいけないんだ」というものがたくさん出てきます。

何度もある注文住宅の支払いタイミングと住宅ローン

注文住宅で支払いが生じるタイミングは、建売住宅やマンションの購入のように1回の支払いで終わるものとは違いました。

①土地購入申し込み
②土地売買契約、金消契約
③工事請負契約(着工金)
④上棟(中間金)
⑤建物引き渡し(工事残金)

最低でも、このように5回程度の支払いがあります。
建築家に設計を依頼する場合は、工務店への支払いとは別に設計事務所への設計料の支払いも必要になります。

わが家の場合は、夫友人の設計事務所、工務店それぞれと相談し、支払い時期と金額割合を設定しました。

 設計事務所:①契約締結時(10%)
       ②基本設計完了時(30%)
       ③確認申請取得時(30%)
       ④上棟時(15%)
       ⑤竣工時(15%)
 工務店  :①請負契約時(10%)
       ②上棟時(20%)
       ③内装着手時(30%)
       ④竣工時(40%)

建物の引き渡し前にも契約時や上棟時に工務店への支払い義務があるので、住宅ローンの融資タイミングが建物の引き渡し時にしか行われない条件になっていると、工事中の支払に「つなぎ融資」という形でローンを組んで支払いを行います。

工事が進んでいくうちに支払いのタイミングが来るので、スケジュールを確認して支払いをしていかなければなりませんでした。実際工事が始まると着工や上棟、引き渡しのスケジュールは予定とずれて支払日が変更になりました。

振り込みや手続きのために銀行に行かなければならないこともありましたが、その頃は産後だったのでそれはそれで大変でした。

次回は、家の設計についてお伝えします。
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この記事を書いた人

yoshikokitchenさん

フードコーディネーターです。
注文住宅で家を建てました。
キッチンスタジオとして使用可能なキッチン中心の家を作ります。

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