2019/09/13更新0like135viewWriternista

自営業の人にお勧めの住宅ローンは?

住宅ローンは、自営業とサラリーマンでは金融機関の審査内容が異なるのをご存知ですか?住宅ローンの審査では、収入の額面や購入する物件の担保価値だけではなく、収入の安定性、つまり、長期間に渡り継続的に返済できるかどうかがチェックされます。自営業は比較的収入が安定しないと考えられることから、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。では、自営業の人はいったいどこで住宅ローンを借りればよいのでしょうか。

▽ 目次 (クリックでスクロールします)

住宅ローン審査上のデメリットは

自営業者が住宅ローンを借り入れる際、サラリーマンと比べてどんな点が不利なのか、詳しく見ていきましょう。

■確定申告の際、少ない所得で申告している
所得税の申告の際、サラリーマンならばごまかしはききませんが、自営業者は節税のために、実際の所得は多くても申告上は所得が少ない人が多くいます。それが裏目にでてしまい、希望額を借入できないケースがあります。

■銀行から安定した所得であると判断されにくい
自営業者の所得は、経営状況によって収益に変動があるため、安定した所得と判断されにくくなってしまいます。

経費を収入から引くことができますので給与所得者と比べて操作しやすいという現状がありますし、退職金がないことや病気やけがなどで収入が全く入ってこない可能性もあります。所得が多くても、経営状態が悪い場合や事業での借入が多いケースは、マイナスの査定要因になります。

自営業が住宅ローン審査に通るためには?

自営業は売上げから必要経費を引いた後の所得(確定申告書の所得項目)で判断されます。

銀行は先に述べた点をチェックするので、下記のことに注意をしましょう。

・3年間くらい申告所得額を一定額にするように努める。
・住宅ローンの対策期間は、節税を控え財務内容と所得を良くする。
・借入額に対する返済率を満たしている、所得の公的証明を過去3年間分用意する。

自営業者が融資を受けやすい銀行はどこ?

自営業者はサラリーマンよりも不利であることは分かりましたが、その状況の中でも融資を受けやすいところはあるのでしょうか。

■一番融資を受けやすいのはメインバンク
自営業の場合、一番融資を受けやすいのはメインバンクにしている銀行です。なぜなら、住宅ローンの審査をする以前から、経営状況やお金の流れを把握しているのはメインバンクだけだからです。貸し倒れの可能性を他の銀行よりは的確に判断ができるため、貸付を積極的に行ってくれるでしょう。

自営業にとってのフラット35のメリットと注意点

■メリット
フラット35は、民間金融機関の融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が譲り受け、そのローンを裏付けとして資金調達を行うという手法を用いています。自営業者がフラット35を利用しやすいと言えるおもな理由を紹介します。

・審査時に使用する所得は直近1期分のみである
銀行での審査では3期分の確定申告書の所得を平均して所得とみなすのに対し、フラット35の審査は直近1期分のみ。前年の所得が悪かったが今年は良かった、経費計上を抑えて所得を上げてから審査したい、という人には有利です。

・事業用融資は借り入れとして見ない
住宅ローンの審査項目の中に「借入金額が返済負担率に入っているかどうか」という項目があります。返済負担率は、自分の年収に対して年間でどれだけ住宅ローンの支払い(返済)をするかをパーセンテージで表したもの」です。30%もしくは35%を超えてくると貸付してもらえない場合があります。

自分の返済負担率はどのくらいか、シミュレーターがウェブ上であるので計算してみて下さい。

返済負担率の計算 | 一般財団法人 住宅金融普及協会

例えば年収500万円、借入金額3,000万円、審査金利1%、借り入れ期間35年なら返済負担率は約20.324%です。

住宅ローンのほかに借入金額がある場合、一般の銀行は住宅ローンの借入予定金額に合算しますが、フラット35は事業用の融資は合算しません。その分だけ多く借入することが可能です。自営業者で事業用融資を受けている人にはうれしい審査方法です。

■フラット35を借り入れるときの注意点
フラット35では分譲価格丸ごとを借入できる金融機関もありますが、基本的には9割融資です。分譲価格2,000万円の場合は1,800万円です。自己資金によって借入金利が異なる場合もあります。
住宅ローンを借入する際、自営業はサラリーマンと比べ金融機関の審査内容が若干不利であることが多いです。収入の安定性、つまり、長期間に渡り継続的に返済できるかどうかをチェックされますので、収入が安定しない自営業はどうしても不利になるのです。

金融機関によって審査の方法が違うので、自営業に合った審査方法をとっているところから、住宅ローンの借り入れを行うことが、審査を通りやすくする一番のポイントとなります。
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