自分はいくら払える？簡単シミュレーション－購入可能額と返済可能額の違いを理解しよう－

安全な資金（返済）計画を立てる上で、まず押さえておきたいのが、「購入可能額」と「返済可能額」の違いです。家を購入するうえで、どちらもきちんと把握しておきたいもの。
こちらの記事では、それぞれの考え方や目安についてご紹介します。

▽ 目次 (クリックでスクロールします)

いくらまでなら借りられる？「購入可能額」

確実に返済していける金額＝返済可能額

金利の上昇リスクも想定しよう

不動産会社の担当者は住宅ローンの強い味方

いくらまでなら借りられる？「購入可能額」

購入可能額とは、言い換えれば「借入可能額」のこと。つまり、あなたの年収や家計から、「いくらまでなら借り入れできるか」という金額です。そこで金融機関では、無理なく返済できる目安として、「返済比率」（年収に占める返済額の比率）というものを定めています。

例えば〔フラット35〕の場合は、
年収400万円未満／返済比率30％以下
年収400万円以上／返済比率35％以下
と、なっています。

また民間のある住宅ローンの場合は、
年収100万円以上300万円未満／返済比率20％以下
年収300万円以上450万円未満／返済比率30％以下
年収450万円以上600万円未満／返済比率35％以下
年収600万円以上／返済比率40％以下
などと、なっています。

下の図表-①は、ある銀行の年収別の返済比率と、金利別に借り入れできる金額の目安をまとめたものです。

図表-①：購入(借入)可能額の目安(返済期間30年の場合)

例えば年収500万円で返済比率が25％の場合、その年間返済限度額は125万円になります。

仮に年1.0％の金利で住宅ローンを借りるとすると、計算上は「購入（借入）限度額が3,238万円」となり、頭金を2割加えた「約4,047万円」までの住宅を購入できることになります。

また〔フラット35〕の借入金利年1.35％～2.01％（返済期間21年以上35年以下で融資率9割以下の場合、2018年4月現在）を利用する場合の目安になるのが、年1.5％と年2.0％のゾーンです。例えば2.0％の金利で〔フラット35〕を借りるとすると、計算上は「購入（借入）限度額が2,818万円」となり、頭金を2割加えた「約3,522万円」までの住宅を購入できることが分かります。

確実に返済していける金額＝返済可能額

対して、確実に返済していくことができる金額をもとに計算したのが「返済可能額」です。確実に返済できる金額の目安になるのが、現在の家賃(管理費・共益費等を含む)とマイホームのための貯蓄額です。

例えば、今支払っている家賃（管理費・共益費なども含めた額）が月10万2000円、
マイホームのために行っている貯蓄が月3万円という方がいたとします。この場合、この方が現状家に対して支払い可能な額は13万2000円であると考えられます。

しかし、この額がそのままローン返済可能額となるわけではありません。購入後はローン返済以外にも「管理費」「修繕積立金」「駐車場代」などが発生します。ローン返済以外にかかる金額の合計を仮に3万2000円とした場合、現状家に対して支払っている13万2000円から、上記の3万2000円を差し引いた10万円が、この方にとっての「購入後の返済可能額」となるわけです。

毎月の返済可能額が10万円の場合、年間返済可能額は120万円。年収に対しての返済比率をクリアし、金利2.0%のフラット35を利用する場合、借入可能額は2700万円となりますので、これに頭金２割を加えた「約3,375万円」までの住宅であれば、購入後も確実に返済していくことが可能であると考えられます。

また持ち家の場合、これらとは別に固定資産税や都市計画税もかかってきますので、
それらも踏まえた資産計画を立てることが必要です。

図表-➁：毎月の返済可能額から逆算した、わが家の借入可能額(返済期間30年の場合)

金利の上昇リスクも想定しよう

ここで、ある疑問を抱く人も少なくないでしょう。
つまり、年0.5％の変動金利を利用してマイホームを購入する場合は、購入(借入)限度額も返済可能額も飛躍的にアップするんじゃないかと……。

確かに、計算上はその通りです。しかし長い返済期間においては、変動金利が上昇することも考えられます。また、あなた自身の年収がダウンしたり、家計に占める教育費が増加してローン返済にまわせる金額が減少することも十分に考えられるのです。

金融機関ではそうしたリスクをあらかじめ想定して、審査のための金利を別に設定しているケースが少なくありません。例えば審査の基準となる金利が年3.0％だとすると、先程と同じ条件で、購入(借入)限度額は「2,470万円」にまで、そして返済可能額は「2,360万円」にまでダウンしてしまうことが分かります。

金融機関にローンの事前審査を申し込み、「資金(返済)計画の再検討」を求められたら、
①利用したいローンの金利や返済期間を見直す
②購入しようとする住宅価格を見直す
③予定しているリノベーション工事の規模・グレードを見直す(一体型ローンの場合)
④親などから資金援助を受けて頭金を増額する
……などの対策を講じる必要があるでしょう。