2019年08月16日更新

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自分はいくら払える?簡単シミュレーション - 購入可能額と返済可能額の違いを理解しよう -

安全な資金(返済)計画を立てる上で、まず押さえておきたいのが、「購入可能額」と「返済可能額」の違いです。家を購入するうえで、どちらもきちんと把握しておきたいもの。
こちらの記事では、それぞれの考え方や目安についてご紹介します。


いくらまでなら借りられる?「購入可能額」

購入可能額とは、言い換えれば「借入可能額」のこと。つまり、あなたの年収や家計から、「いくらまでなら借り入れできるか」という金額です。そこで金融機関では、無理なく返済できる目安として、「返済比率」(年収に占める返済額の比率)というものを定めています。

例えば〔フラット35〕の場合は、
年収400万円未満/返済比率30%以下
年収400万円以上/返済比率35%以下
と、なっています。

また民間のある住宅ローンの場合は、
年収100万円以上300万円未満/返済比率20%以下
年収300万円以上450万円未満/返済比率30%以下
年収450万円以上600万円未満/返済比率35%以下
年収600万円以上/返済比率40%以下
などと、なっています。

下の図表-①は、ある銀行の年収別の返済比率と、金利別に借り入れできる金額の目安をまとめたものです。

図表-①:購入(借入)可能額の目安(返済期間30年の場合)

図表-①:購入(借入)可能額の目安(返済期間30年の場合)

例えば年収500万円で返済比率が25%の場合、その年間返済限度額は125万円になります。

仮に年1.0%の金利で住宅ローンを借りるとすると、計算上は「購入(借入)限度額が3,238万円」となり、頭金を2割加えた「約4,047万円」までの住宅を購入できることになります。

また〔フラット35〕の借入金利年1.35%~2.01%(返済期間21年以上35年以下で融資率9割以下の場合、2018年4月現在)を利用する場合の目安になるのが、年1.5%と年2.0%のゾーンです。例えば2.0%の金利で〔フラット35〕を借りるとすると、計算上は「購入(借入)限度額が2,818万円」となり、頭金を2割加えた「約3,522万円」までの住宅を購入できることが分かります。

確実に返済していける金額=返済可能額

対して、確実に返済していくことができる金額をもとに計算したのが「返済可能額」です。確実に返済できる金額の目安になるのが、現在の家賃(管理費・共益費等を含む)とマイホームのための貯蓄額です。

例えば、今支払っている家賃(管理費・共益費なども含めた額)が月10万2000円、
マイホームのために行っている貯蓄が月3万円という方がいたとします。この場合、この方が現状家に対して支払い可能な額は13万2000円であると考えられます。

しかし、この額がそのままローン返済可能額となるわけではありません。購入後はローン返済以外にも「管理費」「修繕積立金」「駐車場代」などが発生します。ローン返済以外にかかる金額の合計を仮に3万2000円とした場合、現状家に対して支払っている13万2000円から、上記の3万2000円を差し引いた10万円が、この方にとっての「購入後の返済可能額」となるわけです。

毎月の返済可能額が10万円の場合、年間返済可能額は120万円。年収に対しての返済比率をクリアし、金利2.0%のフラット35を利用する場合、借入可能額は2700万円となりますので、これに頭金2割を加えた「約3,375万円」までの住宅であれば、購入後も確実に返済していくことが可能であると考えられます。

また持ち家の場合、これらとは別に固定資産税や都市計画税もかかってきますので、
それらも踏まえた資産計画を立てることが必要です。

図表-➁:毎月の返済可能額から逆算した、わが家の借入可能額(返済期間30年の場合)

図表-➁:毎月の返済可能額から逆算した、わが家の借入可能額(返済期間30年の場合)

金利の上昇リスクも想定しよう

ここで、ある疑問を抱く人も少なくないでしょう。
つまり、年0.5%の変動金利を利用してマイホームを購入する場合は、購入(借入)限度額も返済可能額も飛躍的にアップするんじゃないかと……。

確かに、計算上はその通りです。しかし長い返済期間においては、変動金利が上昇することも考えられます。また、あなた自身の年収がダウンしたり、家計に占める教育費が増加してローン返済にまわせる金額が減少することも十分に考えられるのです。

金融機関ではそうしたリスクをあらかじめ想定して、審査のための金利を別に設定しているケースが少なくありません。例えば審査の基準となる金利が年3.0%だとすると、先程と同じ条件で、購入(借入)限度額は「2,470万円」にまで、そして返済可能額は「2,360万円」にまでダウンしてしまうことが分かります。

金融機関にローンの事前審査を申し込み、「資金(返済)計画の再検討」を求められたら、
①利用したいローンの金利や返済期間を見直す
②購入しようとする住宅価格を見直す
③予定しているリノベーション工事の規模・グレードを見直す(一体型ローンの場合)
④親などから資金援助を受けて頭金を増額する
……などの対策を講じる必要があるでしょう。

不動産会社の担当者は住宅ローンの強い味方

その際、力強い味方となってくれるのが、不動産会社の担当者です。

SUVACOの「専門家紹介サービス(無料)」では、住宅ローンに強い不動産会社もご紹介していますので、どの金利プランを選択するかなどについて迷われた際にはご相談ください。


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