2019/01/11更新0like812viewSUVACO編集部

中目黒そぞろ歩き・都内物件探しのコツ、教えて!〜不動産エキスパートに突撃質問〜[前編]

東京・中目黒限定で、ずっとリノベーション向き物件を探しているAさん。時々物件をチェックしているものの、なかなか “これは!” という物件に出会えていないそうです。
「そろそろ本腰を入れて探したい」というご希望で、今回スバコ不動産のプロ、菅本に物件探しのコツを本音で聞いてもらいました。住みたい街、中目黒を歩きながら、ガチンコQ&A取材開始です!

▽ 目次 (クリックでスクロールします)

Aさんの理想のおうちは?

中目黒駅から徒歩10分以内で50平米以上、リノベーションすることが前提なので、間取りは変更できればOK。なるべく日当たりが良くて、エントランスがきれいな物件がご希望。物件価格は3,500万円くらいの想定で、リノベーション費用は約1,000万円くらいをみており、合計4,500万円に収めたいというご希望。

広さの“50平米以上”は、「住宅ローン減税を狙っているから」とのこと。
まずは、中目黒で物件が見つけやすいエリアについて、街を歩きながら教えてもらいます。
駅前の地図で物件が見つかりやすいエリアをAさんにレクチャーする菅本(左)。 都内は常に足で歩き、土地勘も常にアップデートしています

駅前の地図で物件が見つかりやすいエリアをAさんにレクチャーする菅本(左)。 都内は常に足で歩き、土地勘も常にアップデートしています

菅本:
中目黒は、大きな通り沿いにマンションがたくさん建っています。物件の戸数が多い分、物件の動きもあるので、売り物件も出やすいですよ。
山手通りを池尻大橋側に歩いていった辺りや、駒沢通り沿いなどが狙い目ですね。

Aさん:
いろんなサイトを見ていると、目黒駅方面の物件も良く出てくるのですが、そちら側はどうでしょう?

菅本:
そちら方向だと、中目黒よりむしろ目黒駅に近い方になってしまうんですね。
中目黒駅から徒歩15分とか…。

Aさん:
そうそう!徒歩10分以上で、ちょっと遠いなと思っていました。
「中目黒」と呼べる物件を探すなら、山手通り沿いか駒沢通り沿いが狙い目なんですね。

菅本:
では、山手通り沿いを池尻側に向かって歩いてみましょうか。
そちらの少し左奥の方には、立派な邸宅が多いエリアもあるんですよ。
ピンク色の大きな通り沿いが、物件が出やすい場所。地図の左上、池尻方面に向かって歩きます

ピンク色の大きな通り沿いが、物件が出やすい場所。地図の左上、池尻方面に向かって歩きます

ほどなく大きなマンションがたくさん見えてきます

Aさん:
確かに、この辺りは道の両側がマンションですね!大通り沿いだけあって1階が店舗のところが多い。
美味しそうなお店もたくさんあって便利そう!

菅本:
ただし、古い建物で下が飲食店だと、場合によって虫が上がってくることもあるので、下層階ならチェックした方がいいですよ。
おしゃれなお店も、お弁当屋さんなど庶民的なお店もどちらもあるのが中目黒の魅力ですね。
この道をずっと行くと、EXILE(エグザイル)の事務所もあるんですよ。
この通りに面しているマンションは、広い道路の表側ではなく、細い道を入った側面にエントランスがあるマンションも多いので見てみましょう。

エントランスからわかること

大通りから少し入ったところにあるエントランスを見に行く2人

大通りから少し入ったところにあるエントランスを見に行く2人

Aさん:
うーん、事務的なエントランスも多いんですね(あまり嬉しくなさそう)

菅本:
築年数が古いマンションだとこのような作りのところが多いんですね。
でも、大規模修繕などでエントランスをきれいに作り変えているところもありますよ。
エントランスがきれいなマンション。入口からエレベーターまで養生されています

エントランスがきれいなマンション。入口からエレベーターまで養生されています

Aさん:
この物件はエントランスが広くてきれいですね!こういうエントランスだと嬉しいです。

菅本:
建物は古くても、エントランスをこのように新しくきれいにしている場合は、管理がしっかりとしているということと、修繕積立費がきちんと貯められた、という実績が見て取れますね。

また、このように養生(工事や引っ越し時、共用部分の床やエレベータ部分に傷がつかないよう保護すること)をされている建物は、人の動きがあるということ。
エントランスの掲示板やエレベーター横などに「〇号室にリフォーム工事予定」という張り紙があることも。私たちは、気になる物件がそのような状態の時、その張り紙に書いてあるリフォーム会社さんに電話をして、物件の売買動向を聞いてみたりもしますよ。

Aさん:
なるほど!売れてしまう前に情報を入手するんですね。

物件探しは自分が払える価格帯の確認から

この道のすぐ裏手は、春の桜や年末のライトアップが楽しみな目黒川が流れています。
川を渡った向こう側は代官山方面に続きます。こちら側は戸建てが多く、あまり物件が動きません

川を渡った向こう側は代官山方面に続きます。こちら側は戸建てが多く、あまり物件が動きません

菅本:
物件を探すときに、自分の条件をもう一度整理しておくことは大切ですね。
銀行などの住宅ローンシミュレーターを使って、自分がどれだけローンを組めるのか、月々の返済額は負担にならないか、という金額面の条件をまず把握しましょう。

そして自分にとって、どういうことが譲れないのかを整理します。一般的に、「こういう物件が良いと言われているから」ではなく、自分のライフスタイルに当てはめて考えると、意外と削れる条件が出てくることもあります。

例えば、日当たりについては、平日夜遅く週末は外出が多い場合であれば、必ずしも南向きである必要はない方もいらっしゃいますよね。

Aさん:
なるほど、自分の暮らしではどうなのか、ということを見つめなおすと整理できそうですね。

菅本:
SUVACOのリノベーション向き中古物件提案サービス では、私たち不動産アドバイザーとのご連絡は、メールでの情報配信と対面でのご相談のどちらかを選んでいただけます。対面の方は、私たちが直接お話しすることで、皆様自身では気づきにくいポイントもヒアリングで引き出し、整理していくことができるので、対面相談はお勧めですよ。

さて、こちら側は物件はなかなか出ないエリアですが、散歩すると楽しい豪邸ゾーンにも足をのばしてみましょうか。
立派なお宅が多い諏訪山エリア

立派なお宅が多い諏訪山エリア

Aさん:
大きくて素敵なおうちがたくさんありますね。中目黒はよく来るのですが、この辺りは知りませんでした。
山手通りから数本中に入っただけなのに、こんなに静かなんですね。

菅本:
この辺りは有名人のお宅も多くあるエリアなんですよ。散歩をしても目の保養ができる場所ですね。
また、中目黒はこのように富裕層も住んでいる=そういう方々ももちろん地元で買い物をするので、良いものを扱っているお店も多いはず、という街の見方ができますね。

【より具体的な物件探しについて突っ込んで聞いた、 [後編]につづきます。】

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