家づくりの学び舎

2024/03/25更新｜3like｜4237view

著者：SUVACO編集部

初めての住宅ローン、検討開始から契約までの流れ

住宅ローンという言葉は知っていても、多くの方にとって実際に住宅ローンを組むのは初めての経験。一口に住宅ローンと言っても、状況によって使える住宅ローンはさまざまです。実は物件探しと同時に検討し始めなければならない住宅ローン。その検討パターンとローン契約までの流れをおさえておきましょう。

▽ 目次 (クリックでスクロールします)

＜物件購入と住宅ローンの一般的な流れ＞

＜住宅ローンの検討は早めにスタート＞

＜事前審査とは＞

＜事前打ち合わせを綿密にするのが一番の早道＞

＜本審査の手続き＞

＜住宅ローン契約＞

＜契約にあたって提出する書類を整備しておこう＞

＜物件購入と住宅ローンの一般的な流れ＞

物件購入時の住宅ローン申し込み・検討の流れは以下の通りです。

1）物件検討・内覧など
2）物件購入申し込み
3）住宅ローン事前審査申し込み
4）物件の売買契約
5）住宅ローン本審査
6）住宅ローン契約
7）物件の決済、引き渡し
8）注文住宅もしくはリフォーム・リノベーション工事分の決済

本記事では、住宅ローン契約までの大まかな流れについて、注意すべき点と合わせて見ていきましょう。

＜住宅ローンの検討は早めにスタート＞

注文住宅を建てる場合、新築の建売住宅を購入する場合、中古住宅を購入する場合などのケースでは、多くの人が住宅ローンを検討するでしょう。物件探しや打ち合わせを先に進めてしまいがちですが、気になる物件に出会った際には、速やかに事前審査の承認を取得することが大切なので、住宅ローンの検討も始めておくのが良いでしょう。

住宅ローンの事前審査には購入予定の物件情報を記入する必要があります。物件の申し込みまで住宅ローンの検討を待ってしまいがちですが、気に入った物件が出てきた時に契約手続きを進めるためには、売主に事前審査の結果を伝える必要があります。
つまり、気に入った物件が見つかったら速やかに事前審査を行えるよう、あらかじめ準備しておくことが大切です。

＜事前審査とは＞

事前審査とは、住宅ローンに正式に申し込む前に、申込者が住宅ローンを借りられそうかどうか、信用情報や返済能力等を金融機関が短期間で判断する簡易的な審査のことです。住宅ローンが借りられることを正式に約束されるものではありませんが、事前審査を通過することで、売主も買主も、安心して契約手続きを進めることができます。

事前審査に必要な主な書類は以下の通りです。
・本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）
・収入証明書類（源泉徴収票など。自営業者の場合確定申告書など）
・物件概要書類（購入予定物件のチラシなど）
・（資金使途にリフォームを含める場合）リフォーム確認書類（リフォーム見積もりなど）

最近は金融機関の事前審査プロセスが迅速になり、数日で（場合によっては翌日に）審査結果がでることもあります。ただし、これは、予定通りの回答結果が帰ってきた場合。何らかの理由で審査に時間がかかったり、希望金額の回答を得られない場合、条件を見直したり、他の金融機関でトライする必要があります。

事前審査に手こずると、人気のある物件の場合には、事前審査の承認を得ている別の買い手候補が優先されることもあります。住宅ローンの検討が遅れたばかりに涙をのむことがないように、計画的に準備をしたいものです。

＜事前打ち合わせを綿密にするのが一番の早道＞

事前審査で希望通りの融資が受けられないという審査結果が出た場合は、金融機関に相談の上、自己資金を増額するなど調達方法を見直したり、別の金融機関を検討するなどのほかの資金調達方法を検討しなければなりません。ほかの金融機関から借り入れがある、転職したばかり、など不安要素のある方は、気に入った物件が出てきた段階で（買い付け申し込み前であっても）事前審査を一度行っておき、金融機関と事前の打ち合わせを行っておくのも良いでしょう。

審査結果に影響を与えうる要因については、
（参考記事｜SUVACO）住宅ローンの審査基準に影響を与える要因をご参照ください

住宅ローンの事前審査を通過すれば、売買契約締結の運びとなります。なお、売買契約締結時に、自己資金にて手付金の支払が必要となるので、お忘れなく。

手付金については
（参考記事｜SUVACO）手付金とは？これだけは知っておきたい基礎知識を参照ください

＜本審査の手続き＞

売買契約締結後、住宅ローンの本審査を進めます。本審査では、年収など返済能力や、購入物件の担保評価、団体信用生命保険への加入を前提とした健康状態などもチェックされます。

本審査に必要な主な書類は以下の通りです。
・本人確認書類
・収入証明書類
・住民票、印鑑証明書
・物件確認書類（売買契約書、重要事項説明書、不動産登記簿謄本、物件のパンフレットなど）
・（資金使途にリフォームを含める場合）リフォーム確認書類（工事請負契約書またはそれに変わる書類など）

なお、売買契約には、住宅ローン特約の期日が定められています。引き渡し予定日が先だからと安心することなく、特約の期日までに本審査の承認を取得できるように、事前に準備を行い、売買契約締結後速やかに本審査の申込を行うように心がけましょう。

また、事前審査で申告した内容から状況の変化がある場合は、本審査で躓く可能性があるので、要注意です。例えば、事前審査後に別の借り入れをしたり、転職したりした場合には、審査がやり直しになる可能性もあります。

＜住宅ローン契約＞

本審査の承認が得られたら、金利プランや返済方法、団体信用生命保険などの詳細を決め、住宅ローンの契約を結びます。住宅ローン契約は、書面での契約以外に、WEB契約を選択できる場合もあります。WEB契約は印紙税がかからないというメリットがありますが、書面での契約に比べて早期に必要書類を揃えることを求められることもありますので、スケジュールを確認しましょう。

＜契約にあたって提出する書類を整備しておこう＞

物件の売買契約にも住宅ローンの契約にも、役所等で調達しなければならない公的書類や、私的な書類が必要になります。何度も役所に足を運んだり、何度もコピーをとらなければならなくなる手間は、1つ1つは簡単なことでも意外と心身に負担がかかります。何が必要か把握しておくことで、負担を減らすことができます。また、公的書類が最新の状況に更新されているか、確認しておきましょう。

なお、基本的な必要書類等は、
・家族全員分が記載されている住民票
・予定所有者全員分の実印と印鑑証明書
・源泉徴収票や確定申告書の写しなどの収入を証明する書類
・免許証などの本人確認証明書
などです。

また、居住用の物件購入であることを証明するために、賃貸からの住み替えの場合は、入居中の賃貸借契約の写しの提出を求められることもあります。社宅などにお住まいの場合、勤務先に提出書類を準備してもらう必要もあるので、注意しましょう。

住宅の購入は人生の一大事です。幸運にも理想的な物件に出会えて、所持金だけで購入可能なら大きな問題はないかもしれませんが、ほとんどの人が住宅ローンを組んで購入します。物件購入の契約・支払スケジュールに合うように、住宅ローンの準備を進めることが重要です。煩雑な手続きだと感じるかもしれませんが、後悔のないように、効率よく、できれば楽しみながら進めていけると良いですね。