住宅ローンの種類と特徴〜メリットや注意点を知って自分に合ったローンを選ぼう

「民間金融機関」の住宅ローン

幅広く検討可能なのが、「民間金融機関」の住宅ローン。民間の住宅ローンは、銀行、信用金庫、信用組合、農業協同組合などで扱われており、各金融機関がそれぞれの持ち味を活かした設計をして商品展開しています。
金利のタイプも変動型、固定期間選択型、全期間固定型から選ぶことができます。

「公的機関」の住宅ローン

利用できる対象者が限られているものの、条件に合致していれば検討の価値があるのが「公的機関」の住宅ローン。財形貯蓄をしている勤労者（会社員や公務員など）が利用可能な財形住宅融資と、各自治体に居住または勤務している場合などに利用可能な自治体住宅融資制度があります。
財形住宅融資の金利タイプは、5年ごとに見直しのできる固定型のみで商品ラインアップは限定的ですが、事業主からの手当支給や金利低減措置などを受けられる場合もあるため、条件が合えば魅力的なローンと言えます。

「フラット35」（民間と公的機関の協同型）住宅ローン

民間と公的の住宅ローンの違いは？

まずは、民間金融機関と公的機関2つの住宅ローンの違いについて解説します。

民間住宅ローンのメリットは多様な選択肢

民間住宅ローンは、数多くの金融機関が自社の強みを活かした商品を提供しており多様な選択肢があります。金利のタイプだけをとっても
・変動金利型
・固定期間選択型
・全期間固定金利型
から選ぶことができ、団体信用保険のパッケージや、各種優遇（例：女性向け優遇・特定の商品を利用した場合の優遇など）で特色を出しています。長く続く低金利政策の恩恵で変動金利は低水準を維持しており、住宅ローンを利用者の約7割が変動金利型の住宅ローンを選択していますが（参考1）、一方で約1割の方は将来の資金計画の安定性を重視し全期間固定型を選択しています。

公的住宅ローンのメリットは勤務先や自治体によって受けられる優遇制度

財形住宅融資は、勤務先によっては、利子補給などの優遇を受けられる場合があります。自治体住宅融資制度は各自治体にもよりますが、住宅整備にかかわる費用の補助や助成、税金の控除などのメリットがある場合があります。

資金計画が立てやすいフラット35

民間金融機関が窓口となり、公的機関である住宅金融支援機構が実質的に資金を提供するフラット35は、全期間固定金利型ローンのため、資金計画の立てやすさが最も大きなメリットです。

基本的な商品内容はどこの民間金融機関を窓口として借り入れても同じですが、取り扱う金融機関によって適用金利と手数料といった条件や、借入手続きなどが少しずつ異なります。

金利設定とリスクの違い

民間金融機関が主力商品として提供する変動型住宅ローンの金利は、昨今の経済動向・金融政策方針を反映して低水準で推移しています。大きな金額を長い期間借り入れするため、現在の金利環境が続けば支払総額は抑えられますが、将来の金利動向に大きく左右されます。低金利の商品は魅力的ですが、同時に将来の金利上昇のリスクを借り手側が抱えていることは理解しておきましょう。

財形住宅融資が提供する5年ごとの固定金利も、同様に、5年後以降の金利変動リスクは借り手側が抱えることになるので要注意です。フラット35などの全期間固定金利型住宅ローンは、金利が比較的高い一方、金利動向にかかわらず返済金額が変わらないため、資金計画が立てやすいのがメリットです。

審査の内容と評価の基準の違い

審査内容は、大きく、借主の審査と対象物件の審査があります。
審査については、民間住宅ローンは一般的に職業や勤務形態、勤続年数などから返済能力を細かく審査します。各金融機関によって審査基準は異なりますが、明確には公表されていません。

対して、公的住宅ローンは、対象物件の基準が、新築・中古・リフォームそれぞれに設定されていますが、契約予定者の返済負担率の条件をクリアすれば、借主の審査は民間住宅ローンほど厳しくはありません。
フラット35は物件に対する技術要件が民間住宅ローンに比べて比較的厳しく設定されていますが、借主の年収や職業基準がそれほど厳しくなく、民間では審査が通りにくい方、例えば、自営業者や勤続年数が短い方でも対象となる可能性があります。

資金使途の違い

民間住宅ローンも公的住宅ローン、フラット35いずれも、居住用の物件購入代金には利用できますが、原則、賃貸向けなど事業用の物件購入には使えません。金融機関も資金使途には厳しくなっており、居住用でないことが判明するとローンの一括返済を求められる場合もあるので、注意が必要です。

また、物件購入後のリフォーム代金も住宅ローンに含められるリフォーム一体型住宅ローンを取り扱う金融機関が増えてきていますが、金額の制限があったり、住宅ローンの審査プロセスに合わせて早めにリフォームのプランや見積もりなどを準備する必要があるため、リフォーム代金も含めて借り入れたい場合は、早めに金融機関やリフォーム事業者に確認しながら進めるのが良いでしょう。

現在住んでいる家や相続で取得した家のリフォームなど、物件購入を伴わないリフォーム資金として住宅ローンが使えるかどうかは金融機関によって対応が異なります。リフォームだけでも使えるケース、既存の住宅ローンの借り換えとセットであれば可能なケース、リフォームだけでは対象にならないケースなど。

フラット35は、一般のリフォーム資金には使うことができません。ただし、物件購入時に、省エネ・耐震性・バリアフリー・耐久性など一定の性能向上のためのリフォームを行う場合には、対象になる場合があります。こうした「フラット35リノベ」の基準をクリアすれば、一定期間金利引き下げのメリットを受けられます。

家具や家電、引越し費用などは、原則、住宅ローンに含めることはできません。ただし、直接取り付ける組み込み型の場合など、住宅ローンの対象となる場合もあるので、金融機関に確認してみるのが良いでしょう。

住宅ローンで借り入れができるかどうかをまとめると以下の通りです。利用可能な場合でも、各金融機関で条件がある場合も多いので、個別に確認しましょう。

保証人設定と保証料の有無の違い

住宅ローン契約に際して、公的住宅ローンでは連帯保証人が必要なく、フラット35では保証料自体も不要です。民間住宅ローンでは連帯保証人または信用保証会社からの保証が必要な場合があり、保証費用が発生する場合もあります。

まとめ

3種類の住宅ローンにはそれぞれメリットとデメリットがあります。自分が利用可能な住宅ローンはどれなのかを把握したうえで、メリットとデメリットを整理し、数ある住宅ローンの中から最適なものを見つけていきましょう。