リノベーション用のマンションを探している際に、『定期借地権』と記載されている物件を目にしたことはありませんか？よく知らないまま、「なんだか難しそう」と敬遠してしまうのはもったいない。条件が合う方にとっては、より良い物件かもしれません。この記事では定期借地権のメリットとデメリットについて解説します。
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『定期借地権』とは
定期借地権付き物件のメリット
定期借地権付き物件のデメリット
『定期借地権』とは
そもそも、「借地権」とは建物を建てるために土地を借りる権利のことを指します。
大正10年、借地権の法整備がなされましたが、その内容は土地を貸したら地主のもとには半永久的に返ってこないようなものでした。契約期限はあるものの、更新し続けられる内容だったのです。
そこから生じる問題を解決するため、平成４年８月に制定されたのが『借地借家法』です。旧法と大きく異なる点として「更新の適用を受けない借地権」すなわち「定期借地権」制度の制定が挙げられます。
定期借地権には３つの種類があり、なかでも定期借地権付きマンションで多く採用されているのが「一般定期借地権」です。
定期借地権では基本的に、貸借契約期間の満了後には土地を更地にして所有者に返すよう定められています。一般定期借地権の契約期間は50年以上で、更新はできません。
定期借地権付き物件のメリット
定期借地権付き物件を買うメリットとして、以下の事柄が挙げられます。
(1) 所有権があるマンションと比べて販売価格が安い
定期借地権付き物件は契約期間に定めがあるため、所有権のあるマンションよりも比較的安く販売される場合が多いです。
(2) 固定資産税・都市計画税などの負担が無い
固定資産税や都市計画税は不動産の所有者に対し課せられる税金ですが、定期借地権付き物件において土地はあくまでも借りているもの。そのため、マンション所有者に土地の固定資産税や都市計画税は課せられません。
定期借地権付き物件のデメリット
一方で、主にローンや資産面でのデメリットもあります。
(1) 所有権のあるマンションではかからない費用がある
・地代
・解体費
・権利金
定期借地権が付いている物件の場合、自ら地代と解体費を積み立てて備える必要があります。
また、購入時には権利金という原則返還されない金銭の授受が発生します。
(2) 売却が難航する可能性
一般定期借地権の最低契約期間は50年以上と定められているので新築購入時には35年ローンを組めるでしょう。
しかし、金融機関によっては「返済終了後の定期借地権残存期間が10年以上であること」というルールがあるので、売却しようとした時に、次の買い手が十分な期間のローンを組めず、売却が難しくなる可能性があります。
(3) 住宅ローンが組みにくく、土地部分が住宅ローン控除対象外となることがある
定期借地権付きの物件は、所有権のある物件に比べ、住宅ローンの借り入れが難しい場合があります。
また、定期賃貸借契約形態によっては「土地部分のみ住宅ローン控除対象外」となることがあるので要注意。
購入時に支払う権利金は、基本的には控除の対象なのですが、権利金の性質が「前払賃料」とされている場合には、住宅ローン控除の対象外となってしまいます。（「保証金」として支払う場合は、一定の算式で計算した額が控除の対象です）
一般定期借地権付き物件の購入時や建築資金として利用できる住宅ローン商品を扱う銀行もありますが、住宅ローン控除の対象かどうか、事前に税務署に確認した方が良いでしょう。
定期借地権付きのマンションのメリット・デメリット、お分かりいただけたでしょうか。
少し難しく感じるかもしれませんが、購入したとしてもいずれ住み替える可能性がある方や、立地・価格など物件そのものに価値を感じていらっしゃる方、住まなくなったら賃貸に出すなどの方策を持っている方には「買い」の物件かもしれません。
定期借地権の性質を理解し、自分のライフスタイルや人生設計に合う物件を選んでくださいね。