重要事項説明書でここは見逃すな

重要事項説明を行うタイミングは、契約を取り交わす前に行うと決められています。購入予定の物件が、自分が把握していた情報と異なるか、気になる事実はないかなど、確認するためです。「法律の制約があり、自分の思った建物が建てられないと分かった」「中古建物の引き渡し時の状態が、自分が考えていた状態と違った」など、売主、買主、不動産会社、三者のちょっとした思い違いにより契約に至らないケースもあります。

本来ならば、重要事項説明を受けたあとに検討の時間を十分に取り、疑問点を解消してから契約に臨むべきです。しかし、実際は重要事項説明書と契約書の署名捺印は、不動産会社の手間を省くために一度に行うことがほとんどです。前もって不動産会社に重要事項説明だけを行ってもらうようにお願いするか、重要事項説明書の雛形を前もって取り寄せて確認することをおすすめします。

重要事項説明には、大きく分けると次のことが記載されています。
・説明を受ける前の基本的な事項（宅地建物取引士による説明かどうかなど）
・権利関係などの物件の基本的な情報
・法令上の制限
・インフラ整備
・そのほかの利用制限や費用負担
・マンションの場合、管理費や修繕積立金などの情報
・契約条件
・金銭貸借のあっせんなど、そのほかの事項
あらかじめどんな事項が書いてあるかを確認すべきです。

重要事項説明書は、あまりにも専門的で細かすぎて説明を受けても理解できない、という人が大半でしょう。ここでは、理解するためのポイントをいくつか紹介します。

まずは、重要事項説明書と合わせて、マンションの管理規約を読みましょう。両方読むことで、入居後の生活と建物の情報がリンクし重要事項説明書の内容が理解しやすくなります。

（1）マンション全体で滞納金があるか
管理組合に積み立てられたお金は、マンションの外壁や共用部分の修繕などに使われます。管理費や修繕積立金が納められていないということは、管理組合にお金がないので、計画していた修繕が行えないということになります。修繕しないと建物の劣化は急激に進み、マンションの価値が下がることになり、売却価格が安くなります。

（2）マンションで楽器演奏可やペット飼育可能の場合
ピアノなどの楽器演奏をする世帯は、演奏可能時間を管理規約で確認することが必要です。演奏可能時間は、物件によってばらつきがあります。マンションによって、時間が決められていないマンションもありますが、築年数が新しい物件になればなるほど、細かく規則が決められている傾向があります。

ペット飼育も同様です。「大型犬不可」「小型犬▲匹まで」などの但し書きがある規約がたいへん多いようです。使って良いエレベーターが指定される場合もありますし、中には「一代限り飼育可能」というマンションもあります。販売資料には「ペット飼育可」で済まされることが多いですが、自分の希望が叶わず快適な生活を送れない場合があるので事前に確認が必要です。

（3）謄本ベースで床面積は50平米以上あるかを確認
住宅ローン控除の適用要件に延床面積があります。50平米未満は住宅ローン控除が適用されず、住まい給付金も受けられません。登録免許税や不動産取得税の軽減措置も受けられないので、50平米以上の物件を購入した人に比べ、節税面で損をします。平米数は販売図面やマンションのパンフレットではなく、登記識別情報に記載されている床面積で判断されます。重要事項説明書に記載されている床面積は登記識別情報に記載されているものです。

今後は人口の構成の変化に対応し、50平米以下の物件が多くなると予想されます。高齢者を中心に、単身世帯が増えている統計が発表されているからです。2018年1月12日に国立社会保障・人口問題研究所が発表した、世帯数の将来推計によると、2040年には単身世帯が全世帯の39.3％に達する見込み。今後50平米未満の住宅を購入する人は、税金の控除がないことを頭に入れておく必要があります。

（4）マンションで専有部分はどこかをチェック
重要事項説明書の中に「共有部分に関する規約の定め」「専有部分の用途や制限」「専用使用権に関する規約」について書かれている箇所があります。買主は、ここに書かれていることに従い、生活することになります。

意外に知られていないのは玄関ドアとサッシの使い方についてです。玄関ドアは共用部分であるケースが多く、色を塗り替えるのに許可が必要になったり、色の塗り替えは禁止されたりする物件は少なくありません。

サッシも同様に、勝手に取り換えてはいけないケースが多いです。使用は特定の人に許されているが、所有は共用という考え方があるためです。物件を購入しようと思ったら、ガラスにひびが入っていたので、購入条件として売主によるガラス交換を申し出たら、管理組合の承認が必要と言われ、時間がかかった、などの事例があります。

（5）周辺の道路を確認する
土地や土地付き建物を購入する際は必ず周囲の道路も確認します。道路に関する情報は、重要事項説明書に記載されるべき事項となっています。不動産会社が調べてくれることが大半ですが、自分でも確認し、その仕組みを知っておくべきです。

購入する土地に接している道路は、大きく分けて2種類あります。1つは公の道路。市町村や都道府県などが所有しています。もう1つは、個人や法人など、公以外が所有している道路です。購入しようとしている物件と別の名義人になっている場合は、通行するための同意が必要で、これが得られないと、家を壊して建て替えるときに制約が出ることがあります。

複数の個人または法人が所有しているときは、すべての筆の所有者の同意が必要で、同意書をもらうのに時間と手間がかかりますので、承知して計画しないといけません。また、個人の所有する土地を使わせてもらうので、金銭での支払いが発生するケースもあるので確認しましょう。です。所有する土地の面積全てを使えませんので、建築する建物が小さくなることも考慮して建築計画を行いましょう。

道路の幅が4メートル以下だと、「セットバック」が必要です。所有する土地の面積全てを使えませんので、建築する建物が小さくなることも考慮して建築計画を行いましょう。