中古リノベーションならではの住宅ローンの注意点

コストを抑えつつも、希望通りの間取りがつくれ、好みのテイストに仕上げることができる中古リノベーション。年々増加する空き家問題や首都圏の中古マンション成約件数が新築マンションの供給量を上回ったことで、近年、ますますその数は増えています。

入居後に、自分流のライフタイルを実現するためには、無理のない返済計画を立てるべきです。そのためには、希望額を希望の期間で借り入れる必要がありますが、中古リノベならではの落とし穴があるのです。そこで、中古物件のリノベーションで住宅ローンを受ける際に気を付けなければならないポイントをご紹介します。

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耐用年数がオーバーし住宅ローンで全額融資されないケースあり

工事費に融資がつかない場合がある!?

リノベーション物件で融資を受けるためには？

耐用年数がオーバーし住宅ローンで全額融資されないケースあり

リノベーション物件で住宅ローンを受ける際にもっとも注意しなくてはならないのは、なるべく耐用年数が超えていないマンションを選ぶことです。銀行などの金融機関は、融資の審査をする際に、建物の耐用年数をチェックします。どんなに立地が良く、契約者の属性や収入に問題が無くても、耐用年数が超えてしまっていれば物件の評価としてはゼロになり、融資において不利になります。

１）住宅ローンの借入期間は短くなる
たとえ耐用年数が超えていない場合でも、中古物件は新築に比べ、住宅ローンを利用する際に借入期間が短くなり、月々の返済額が高くなる可能性があります。これは、住宅ローンの審査の際に、住宅の耐久性が加味されるためです。30年の借入期間を希望していたとしても、15年や20年などと制限されてしまう可能性があります。

2）住宅ローンの借入金の上限が少なくなる
住宅ローンの借入金額の上限も、新築に比べて低くなる可能性があります。借入金の上限は、物件の担保価値に左右されます。担保価値とは、住宅ローンの支払が困難になった場合、その物件を売却していくらになるかということです。一般的に担保価値の140%が借入金の上限と言われています。担保価値が下がれば、借入可能額も低くなります。

3）フラット35を利用する際に適合証明書が必要になるケースがある
中古物件購入でフラット35の利用する場合、適合証明書が必要となります。適合証明書は、購入される住宅が、住宅金融支援機構の定める住宅の床面積、構造、耐震性などの技術基準に適合しているかどうか、検査を受けることで交付されます。検査は有料で、検査機関によって費用は異なり、2万円台の機関もあるいっぽう、10万円以上する機関もあるようです。手続きは1週間前後かかるのが一般的です。ただし、証明書の提出を省略してもよい物件も中にはあります。

工事費に融資がつかない場合がある!?

リノベーションのための工事費は高額です。間取り変更を行わず、施工面積の少ないワンルームマンションの場合でも、500万円くらいはかかりますし、スケルトンにすれば、さらに高額な費用がかかります。中古物件を購入して、数年後にリノベーションをしようと考える人がいますが、中古物件購入とリノベーションは同時に行うほうがよいでしょう。

１）住宅ローンとリフォームローン
リノベーションに使えるローンは、住宅ローンとリフォームローン、2種類があることをご存じでしょうか。住宅ローンは、新たに居住用の中古マンションを購入する場合に利用することができます。リノベーションを同時に行う際には、中古物件の購入費用に加え、リノベーションにかかる設計料や工事費などの費用も住宅ローンで借り入れることが可能です。

リフォームのみを行う場合、住宅ローンは利用不可能です。工事費だけでは融資が引けないのです。リフォームのみ行う場合はリフォームローンを利用します。これは、住宅ローンに比べて金利が高く、融資額も1,000万円程度が上限なのが難点です。

中古物件を先に購入し数年後にリノベーションをしようとする場合は、手間と費用が余分にかかります。購入したときに住宅ローンを利用し、リノベーションの際さらに住宅ローンを利用しようとすると、再度、抵当権を設定する必要があり、司法書士や金融機関への手数料の支払いが発生します。また、住宅ローンの返済とリノベーション費用の返済を同時にできないと金融機関が判断し、住宅ローンの借入れができないケースもあるので注意が必要です。

リノベーション物件で融資を受けるためには？

住宅ローンとリフォームローンはまったく別の商品です。現在、住宅ローンの金利は1%前後、返済期間は30～40年、借入可能額は約100万～1億円程度であるのに対し、リフォームローンの金利は2～3%、返済期間は1～20年、借入可能額は50～1,000万円程度となっています。

１）近頃、融資をしてくれなくなった!?
「かぼちゃの馬車事件」「レオパレス21問題」を受け、年明けあたりから金融機関の融資を受けにくくなったという噂が広がっています。1棟アパートに投資を行う際の融資に関して、各金融機関の審査基準がある程度厳しくなっていますが、居住物件に関しては、丁寧に審査を行い時間がかかることはあっても、審査基準は変わっていないようです。

リノベーション物件は工事費用も融資を受ける人が大半だと思います。そのため、審査する側もそうですが、審査を受ける側も書類が多く、手続きも煩雑です。時間に余裕をもって取り組みましょう。

2）リノベーションに使える商品の例
リノベーション物件購入時に融資を希望通りに受けるには、これらを組み合わせる、専用の商品を選ぶなどの工夫が必要です。下記はその一例です。

・フラット35のリフォーム一体型ローン
「フラット35」で中古物件購入と同時に行うリフォームの費用を、ローンに組み込めるタイプです。リフォームのみ行う場合は利用不可。

・財形住宅融資
リフォームを単独で行う場合でも利用可能です。財形貯蓄を1年以上続けている、残高が一定額以上ある、勤務先から住宅手当などの援助が受けられるなどの要件があります。

・リフォーム融資
耐震改修のためのリフォームやバリアフリーリフォームを行うと受けられます。親族が居住する物件のリフォームにも使用可能です。

紹介したローン商品に加え、お得になる制度が今後増えていきそうです。空き家になっている中古マンションが増加していることを受けて、国は中古マンションの流通を後押ししています。民間都市開発推進機構(MINTO機構)等によるまちづくりファンドからの出資や、日本政策金融公庫による空き家改修への融資など、中古住宅を購入しやすくするための仕組みづくりが現在進められています。

今後ますます増えていくリノベーション物件。新築住宅の取得に比べ、住宅ローン関係はとくに複雑ですが、気を付けなければならない点を把握し、自分らしいライフスタイルを手に入れましょう。