2019/01/08更新0like880viewC.O.Barry

こう買えばずっと安心!中古マンション購入術

次の住まいとして中古マンションを買うことを検討中の人は、少なくないと思います。新築マンションよりも安く購入できることが何よりものメリットでしょう。その際に踏まえておきたいコツを、いくつかご説明いたします。

▽ 目次 (クリックでスクロールします)

マンションの寿命は100年前後

古いマンションもいいけれど、耐久性が心配……という不安は不要です。

マンションの寿命は一般的に100年前後。築20年の中古マンションを購入した場合、理論的にはあと80年住めるのです。築40年でも、あと60年住めます。

十分ではありませんか?

マンションの寿命が47年といわれるのは、税法で減価償却期間が47年となっていることが誤解されたもの。47年を超えたら資産として計上できなくなるというだけで、建物の耐久性が47年という意味ではありません。

「安心の素」は維持管理体制

マンションは管理を買え、という格言を聞いたことはありませんか?

いくらコンクリートが長持ちしても、マンションには給排水の配管やポンプ、モーターなどの電気設備、壁や床の仕上げ材など、耐用年数の短い部材がたくさん使われています。

管理が杜撰なマンションは、こういった消耗品を定期的に点検し、劣化が見つかれば交換するなどの手入れがきちんと行われていない心配があります。
管理会社が入っていても、限られた管理サービスしか依頼していないケースもありえるので、管理費があまりに安い場合も要注意です。
適正な管理が行われているかどうかは、物件を全体的に見て回るだけでもある程度わかります。

●掃除が行き届いているか
●駐輪場が乱雑になっていないか
●壁やバルコニー手すりのヒビが放置されていないか
●外壁にサビの染みができていないか
●開放廊下や階段の床タイルが破損したままになっていないか

などの点について、チェックしてみてください。
築古のマンションの場合は、大規模修繕の履歴も重要です。このような情報は、仲介の不動産会社が提供してくれるでしょう。

リフォーム済みかリフォーム前か

リフォーム・リノベーションが施されている物件は設備や内装がきれいに更新され、すぐ住めるのが利点。ただ、資産としての価値が向上している分、価格が高めになります。

リフォーム前の物件は割安に購入できますが、改修工事を手配するなら、その費用も資金計画に含んでおく必要があります。

買い替えのタイミングによっては、工事が終わるまで仮住まいの用意も考えなくてはならないでしょう。
どちらがトクかは一概には言えません。ただ、自分でリリノベーションしたほうが、より自分の理想に合った住まいになることは間違いないところです。

中古マンションのローンで気をつけること

フラット35が利用できますが、新築マンションより審査基準が厳しくなります。
建築確認が1981年5月31日以前の旧耐震物件は、次の耐震評価基準をクリアしないと融資が認められません。

●構造がラーメン構造と壁式構造の併用ではないこと
●平面形状が著しく不整形ではないこと
●セットバックが大きくないこと
●ピロティ部分が偏在していないこと

民間の金融機関は、フラット35ほど審査基準が厳しくありません。
ただ、融資は売値ではなく担保評価額で決定されるため、希望の物件の価格に見合うだけの融資が受けられない可能性もあります。頭金なしのフルローンが利用できる場合もありますが、条件は限られます。自己資金はある程度確保しておいたほうが安心です。
また、リノベーションの費用もローンで賄いたい場合は、先にリノベーション費用の見積りを出しておく必要があります。
また、金融機関によってはリノベーションローンに対応していない場合もあるので、融資を受ける金融機関についてよく調べておきましょう。
中古マンションの選び方について、もっとも気をつけていただきたいポイントをまとめてみました。検討する際の参考にしていただければ何よりです。


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