持ち家の住み替え、売却と購入どっちを先に進めるべき？

持ち家からの住み替えを考えた時に、「現在の住宅の売却」と「新しい住宅の購入」どちらを先に進めるのが正解だと思いますか？

売却と購入のタイミングを見誤ると、二重ローンになってしまったり購入費用を銀行から借入できなかったりといったトラブルが発生することも！

そんな事態を避けるため、この記事では手間と費用を最小限に抑えつつ、スムーズに住み替えるためのコツをお教えしたいと思います。

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【売り先行】家を売却した後、新居を購入するメリット・デメリット

【売り先行】新居を購入した後、家を売却するメリット・デメリット

デメリットを最小限に抑えて住み替えするためのポイント

【売り先行】家を売却した後、新居を購入するメリット・デメリット

家の売却を優先し、売却後に新しい家を探すことを「売り先行型」、
住み替え先を探し購入してから家を売却することを「買い先行型」と呼びます。

現状住んでいる家の売却金額が明確になると、新たに購入する物件の予算が見えやすいので、
一般的には売り先行型を選ぶ人が多いでしょう。
しかし、売り先行ならではのデメリットもあるので、十分注意が必要です。

【売り先行型のメリット】
■今住んでいる物件の売却金額が明確な状態で新物件を購入できる
売り先行型の一番大きなメリットは、売却金額が明確にわかった状態で家探しができること。
査定額を参考にしつつ、しっかり予算立てしたうえで物件探しを行えるため、大きな誤算を招くリスクは買い先行よりも低いのではないでしょうか。

【売り先行型のデメリット】
■仮住まいが必要になる場合が多い
これまで住んでいた家の売却代金が手元に入ってくるのは、買い手の決済の時＝家の引き渡しが行われる時です。

売り先行の場合、売却金額の一部または全額を新居の購入資金に充てることが多く、引き渡し時にはまだ新居が購入できていない人がほとんど。
そのため、売却〜新居の引き渡しを受けるための仮住まいを用意しなくてはなりません。

賃貸で仮住まいを用意する場合、敷金・礼金・家賃などの他に、旧居→仮住まいの家、仮住まいの家→新居と、２回分の引っ越し代がかかってしまいます。

リノベる。

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【売り先行】新居を購入した後、家を売却するメリット・デメリット

新居を先に購入し、現在住んでいる家を売却する「売り先行型」は、理想の住まいを妥協無く手に入れたい人向けの方法です。

【買い先行型のメリット】
■時間制限がない
新居を先に購入するメリットとしてまず挙げられるのは、「この日までに今の家を出なくてはならない」などといった時間的な制限なく、じっくりと新居を探せることではないでしょうか。
時間による妥協の心配がないため、住まいに強いこだわりを持つ人にはおすすめです。

■仮住まいを準備する必要がない
買い先行型は引っ越す時点で新居が決まっているため、引っ越し費用が１回分で済み、仮住まいを用意する必要もありません。仮住まいに掛かる分の費用を新居に使えることもメリットのひとつでしょう。

■旧居売却時に有利に働く場合がある
現在住んでいる家を売却する際、次の購入希望者が家を内覧することがあります。
この時、家に荷物が少ない方が買い手はつきやすいようです。

賃貸・売買を問わず、前住人の生活感が見えるのを嫌う人は少なくありません。
また、多くの荷物に囲まれ乱雑な状態では、住宅が持つ本来の良さが見えにくいだけでなく、広さやフローリング・クロスなどの傷み具合も分かりにくいもの。

新居に家財道具を移動させておくことができれば、家自体の魅力も伝わりやすく「瑕疵（住宅の傷や欠陥のこと）」についての共通認識もできるので、売却後のトラブルを回避しやすくなります。

【買い先行型のデメリット】
■二重ローンのリスクがある
旧居のローンが残っている場合、新居のローンと合わせて二重ローン（ダブルローン）となる可能性があります。住み替えローン（買替えローン）が組めたとしても、月々の支払額は多くなってしまいますし、旧居の売却が遅れれば遅れるほど、金銭的負荷が大きくなります。

デメリットを最小限に抑えて住み替えするためのポイント

売り先行、買い先行それぞれにメリット、デメリットがあることはお分かりいただけたでしょうか。これらを踏まえたうえで気になるのは、「どうすればリスクとデメリットを最小限に住み替えを行えるのか」ですよね。

「売り買い同時進行型」でスムーズに住み替えを行うためのポイントは、以下の３点です。

（１）売却と購入を同じ不動産仲介業者に依頼する
住み替えの理想的な進め方は「家の売却金で残債を一括返済して新居を購入」と「売却と購入の決済を同時に行う」を並行して行うことです。
この２つの売買契約を別々の不動産業者に依頼した場合、相互協力ができたとしても限度がありますし、スケジュールや双方への連絡を自身で行わなくてはなりません。売買契約は金融機関も絡み複雑ですので、不動産業者１社に仕切ってもらうのがベストでしょう。

（２）契約内容に｢買い替え特約｣をつける
買い先行型で進める場合、契約内容に｢買い替え特約｣をつけておくことをお勧めします。
買い替え特約とは、「期限内に今住んでいる家が売れなければ、新居購入契約を白紙に戻せる」特約のこと。買い手が見つからなければ購入契約を白紙に戻せるため、心理的・金銭的負担が軽減されます。

ただ、新居の売り主にとっての買い替え特約は、買って貰えるか分からないため厄介に感じるもの。そのため特約付与を断られることもあります。

（３）買い取り業者の利用を検討する
家を売りたいのになかなか買い手が見つからない時は、不動産買い取り業者に売却する方法も検討してみてはいかがでしょう。

不動産買い取り業者は、買い取った住宅をリフォームし、物件価格に工事代金と利益を載せた価格で再販するため、一般的に査定価格の70%～80%程で買い取ることが多いようです。
売却価格が下がってしまうデメリットはありますが、短期間で確実に売却できたり内覧の手間が省けたりと、多くのメリットもあります。