2018/08/20更新0like686viewSodan[ソダン]

住宅ローンの借り換え。メリットがある人と手続きの流れを知っておこう

マイナス金利の導入以降、多くの方が住宅ローンの借り換えで月々の返済金額を軽減したり、変動から固定金利へ変更し、今後の金利上昇リスクを排除したりしています。その一方で、メリットが出るとわかっていても借り換え手続きに踏み込めず、高い金利設定のまま・・・という方もいらっしゃるのではないでしょうか。そんな今回は、住宅ローンの借り換え手続きについてご紹介いたします。

▽ 目次 (クリックでスクロールします)

住宅ローンの借り換えでメリットがある人とは?

住宅ローンの借り換え手続きについてみていく前に、まずは住宅ローンの借り換えメリットがある人の目安をご紹介いたします。

一般的には、「残期間10年以上・残債1,000万円以上・現在の金利より1%以上高い」場合は借り換えメリットがあると言われています。たとえば、現在のフラット20(全期間固定)の金利が1.33%(2018年6月現在・団信込)で、仮に残期間10年・残債1,000万円・金利2.5%(固定)で返済をしている人が借り換えるとすると、諸費用を含めて52万円ほど総返済額が安くなります。月々の返済金額に換算すると5,000円ほど安くなるわけですが、毎月の固定費が5,000円下がるとなると、非常に効果が大きいですよね。

では、変動金利の場合はどうでしょう?

仮に、残期間10年・残債1,000万円・金利1.5%で返済をしている人が、とあるネット銀行で借り換えをするとしましょう。その銀行のホームページ上で借り換えシミュレーションをしてみると、変動金利が0.507%(2018年6月)ですので、総返済金額で約17万円(借り換え効果から諸費用を除いた金額)、月々の返済金額で約4,300円のメリットとなります。借り換え先の銀行によって金利が異なりますので、詳しくは借り換えを検討している銀行のシミュレーション機能などで確認してみてくださいね。

以上のことから、やはり基本的な目安は「残期間10年以上・残債1,000万円以上・現在の金利より1%以上高い」場合となりますが、すべてを満たす必要はありません。というのも、残期間が長ければ金利差が少なくてもメリットが出る可能性もありますし、反対に金利が高ければ残期間・残債が少なくてもメリットが出る可能性があるからです。

いずれにせよ、マイナス金利導入前(2016年2月)に住宅ローンを組んでいる人は、一度は借り換えの試算をしてみることをおすすめいたします!次では、住宅ローンの借り換え手続きについて順を追って確認したいと思います。

ステップ1: 必要書類を準備し申し込む

住宅ローンの借り換え審査にあたって、申込書以外にもたくさんの書類が必要となります。必要な書類の項目は金融機関によっても異なりますが、今回は住宅金融公庫のフラット35のケースで見ていきたいと思います。※金融機関によっては、最低限必要な書類のみで仮審査を
行えるところもあります。


【身分を証明するもの】
・運転免許証またはパスポートのコピー
・健康保険証のコピー
・住民票(家族全員分が記載されているもの)
・印鑑証明書


【収入を証明するもの】
・源泉徴収票(給与所得者)
・課税証明書または住民税課税決定通知書(給与所得者)
・確定申告書(確定申告者)
・納税証明書(確定申告者)


【物件情報のわかるもの】
・不動産売買契約書
・重要事項説明書 など
※注文住宅・建売・マンションによっても異なります。


【その他必要な書類】
・現在ご利用中の住宅ローン返済表
・火災保険証券
・住宅ローンの引き落としを確認できる通帳
・住宅ローン以外の借り入れの返済表

上記書類は、コピーで良いものもあれば、原本が必要なものや発行から3ヵ月以内のもの、複数年分必要なものなどさまざまです。基本的にはご自宅にあるものばかりですが、手元にない場合は勤務先や役所・税務署などに申請しなければならないため、申し込み手続きの前にしっかりと準備しておきましょう。

ステップ2:金融機関へ完済の申し出を行う

申込書類を提出後、約1~2週間ほどで審査が終了します。審査が終了したら、現在借り入れをしている金融機関へ完済の申し出が必要になります。申し出の際には、現在の借り入れ先の金融機関へ、借り換え実行日に立ち会いが必要かどうかを確認する必要があります。

立ち会いが必要な場合は、完済日にご自身が立ち会わなければなりませんので、平日午前中の立ち会いができる日程で完済日を設定します。完済の申し出により、現在の借り入れ先への完済日と完済金額が決定します。立ち会いが不要な場合は、金融機関によっては委任状などが必要となる場合があるので、必要な場合は委任状を受け取り、金融機関へ「抵当権抹消書類」を司法書士が代理受領することを伝える必要があります。

住宅ローンを借り換える際は、土地や建物につく「抵当権」も移転する必要があるため、現在の借り入れ先へ完済した後に「抵当権」を抹消する手続きがあります。基本的には、借り換え先の金融機関指定の司法書士が手続きを行いますが、身近に司法書士・弁護士がいれば個人で依頼することも可能です。

ステップ3:金消契約(金銭消費貸借契約)を締結する

借り換え実行日の5営業日前までに、金消契約の締結を行います。申込時と同様に複数の書類が必要となるため、申し込み手続きの前に、金消契約時に必要な以下の書類も揃えておくことがおすすめです。


【金消契約時に必要な書類】
・実印
・ローン返済の引き落とし口座の通帳とお届け印
・収入印紙(借り入れ金額により印紙代は異なる)
・運転免許証、健康保険証
・住民票(家族全員分が記載されているもの)
・印鑑登録証明書
・繰上償還明細書(借り換えの申し出の際に金融機関より発行)
・登記識別情報通知(登記済権利証)(法務局より発行)

ステップ4:借り換えの実行・抵当権抹消(設定)の手続きを行う

いよいよ、借り換え実行日です。基本的には、現在の金融機関への完済と新たな金融機関からの融資は同日となります。完済手続きの際に立ち会いが必要な場合は、ステップ2に記載の通り平日午前中で立ち会いをしなければいけませんが、立ち会いの必要がなければ、金融機関に完済手続きと融資実行手続きをすべて任せることができます。

また、完済手続き・融資実行手続きが終わったら、抵当権の抹消手続きと新たな抵当権の設定手続も必要になります。この手続きも融資実行日に司法書士が行ってくれます。
いかがでしたでしょうか?以上4つのステップで、新たな金融機関へ住宅ローンの借り換えを行うことができます。とはいえ、書類集めやスケジュール調整、各所との連絡など、すべてご自身で管理するとなると非常に大変ですよね・・・。

そんな時は、ファイナンシャルプランナーに住宅ローンの試算からその後の手続き、さらには今後の返済方法のご相談まで、すべて一括で相談することができます。
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